Northwood

Да, если вам нужны школы Irvine Unified и ежемесячные расходы ниже, чем в новых районах. Northwood лежит на севере Ирвайна между фривеем 5, Culver Drive, Portola Parkway и Jeffrey Road, и большую часть его построили в 1977–1979 годах независимые застройщики, а не Irvine Company. Здесь ровные участки, столетние эвкалиптовые лесополосы, тропы Venta Spur и Hicks Canyon, городской парк на 17,7 акра и школы Irvine Unified, включая Northwood High. У многих кварталов нет ассоциации жильцов, поэтому ежемесячные платежи ниже. Минусы: дома старые, ремонты неравномерные, а в кварталах у фривея 5 слышна трасса.

Его строили независимые застройщики, а не Irvine Company, поэтому Northwood стал единственным районом, который вырос вне её генплана. Семья Ирвайн дарила или продавала здесь участки бригадирам ранчо и другим работникам. В 1970-х один девелопер объединил около 23 таких владений под названием Northwood. Строить начали в начале 1970-х, и на пике одновременно продавались 66 моделей домов в 18 кварталах. Поэтому архитектура меняется от квартала к кварталу и не весь район входит в ассоциации жильцов. По той же причине уцелели эвкалиптовые лесополосы времён ранчо.

Часто нет, но проверяйте квартал. Northwood остаётся единственным районом Ирвайна, где не всё жильё входит в ассоциации, и у 10 из 24 домов постройки до 1990 года, выставленных в сентябре 2026, взносов HOA не было. У комплексов кондо и у более нового Northwood Pointe ассоциация есть. Основные кварталы построены до закона Mello-Roos Community Facilities Act 1982 года, так что спецналог, который стоит во многих счетах новых домов Ирвайна, здесь не обязателен. Надёжно подтвердить спецсборы можно только по налоговому счёту округа на конкретный участок.

Школы Irvine Unified: четыре начальные, средняя Sierra Vista Middle и старшая Northwood High. Начальные школы: Northwood, Brywood, Santiago Hills и Canyon View. Northwood High открылась в 1999 году на 4515 Portola Parkway, на месте, которое генплан 1960 года оставил под старшую школу. Первый выпуск был в 2002 году, а в 2023/24 учебном году там учились 2 310 человек. Зоны меняются, и актуальную для любого адреса показывает School Locator на сайте IUSD.

Две длинные ровные тропы по старым линиям ранчо. Venta Spur Trail тянется на 3,7 мили (около 6 км) по бывшей железнодорожной ветке, которая обслуживала упаковочный цех цитрусовых Irvine Ranch 1916 года, и пересекает район между Culver Drive и Jeffrey Road. Hicks Canyon Trail идёт вдоль русла Hicks Canyon Wash по северной стороне района чуть больше двух миль, от Peters Canyon Trail в Northpark до Portola Parkway в Orchard Hills: грунтовая дорожка для пешеходов и лошадей рядом с асфальтовой для велосипедов. Почти везде над ними тень от старых эвкалиптов.

Примерно от $1 млн до $2,6 млн за один из первоначальных домов, по состоянию на сентябрь 2026. На 25 сентября 2026 года 24 выставленных дома постройки до 1990 года стоили от $999 000 до $2,6 млн, и у 10 из них взносов HOA не было. Кондо тех же лет стоили от менее чем $400 000 за студию до примерно $1,2 млн за квартиру с тремя спальнями, а дома конца 1990-х в Northwood Pointe примерно от $1,6 млн до $3,75 млн.

Квартал, который Irvine Company в конце 1990-х добавила к Northwood к северу от Irvine Boulevard. В отличие от независимых кварталов 1970-х к югу, его строил один застройщик, у него своя ассоциация, а в центре парк Meadowood Park. Рядом с парком начальная школа Canyon View Elementary, открытая в 2000 году, а сразу к северу на Portola Parkway стоит Northwood High. Дома здесь новее и обычно больше, чем в первоначальных кварталах, и в сентябре 2026 они стоили примерно от $1,6 млн до $3,75 млн.

Крышу, водопровод, электрощит, канализационную трубу и разрешения на все пристройки. Больше 60% домов Northwood построено в 1977–1979 годах, так что большинству скоро пятьдесят, и многие с тех пор перестраивали или расширяли. Я запрашиваю в городе Ирвайн историю разрешений на каждую пристройку и к общему осмотру дома добавляю проверку канализации камерой. Разница между домом в исходном состоянии и отремонтированным здесь большая, так что отчёт об осмотре часто значит не меньше, чем цены похожих продаж (comps).

Нет, по действующим картам район почти целиком вне таких зон, хотя пожар подходил близко. На карте пожарной опасности 2025 года, которую Ирвайн утвердил с 23 июля 2025 года, все 74 точки, которые мы проверили, от Town Center до Northwood Pointe, оказались вне всяких зон. FEMA относит проверенные улицы к зоне X, это минимальная опасность затопления. В октябре 2020 года пожар Silverado Fire шёл на юг от Loma Ridge к Orchard Hills, Northwood и Portola Springs, и около 90 000 человек в округе попали под обязательную эвакуацию, так что план эвакуации держите и здесь.

Около 5,6 мили (9 км) по дорогам до Irvine Spectrum и 9,8 мили (около 16 км) до аэропорта John Wayne, если считать от Northwood Town Center. До станции Tustin Metrolink около 4,2 мили (6,8 км), до UC Irvine около 8,5 (13,7 км), до центра Лос-Анджелеса около 39 (около 63 км). У района свои развязки на фривее 5, на Culver Drive и Jeffrey Road, а платная 261 выходит на Portola Parkway чуть северо-западнее. Час пик на фривее 5 меняет время в дороге сильнее, чем расстояние, так что проедьте маршрут в тот час, когда будете ездить на работу.

Northwood старше, его строили независимые застройщики, и регулярные расходы в нём ниже; Orchard Hills новее, его построила Irvine Company выше по склону. Основу Northwood составляют дома конца 1970-х к югу от Portola Parkway, у многих нет ни HOA, ни Mello-Roos, а школы округа Irvine Unified. Orchard Hills открылся в 2014 году к северу от Portola Parkway среди примерно 900 акров садов авокадо: там кварталы за воротами, взносы ассоциаций и городской Reassessment District, а школы делятся между округами, и Orchard Hills School относится к Tustin Unified. В сентябре 2026 дома в Orchard Hills, построенные после 2014 года, стоили примерно от $1,45 млн до $5,5 млн. На карте пожарной опасности Ирвайна 2025 года восточные улицы Orchard Hills в зоне Very High, а Northwood почти целиком вне всяких зон.

Читать гайд по Orchard Hills

Да. По любому дому в Northwood у меня два главных вопроса: есть ли у квартала ассоциация вообще и узаконена ли пристройка во дворе. На оба я отвечу вам по-русски, держа в руках историю разрешений из города и налоговый счёт округа. Осмотр пройдём по видео, а на подписание прилетать не нужно.