Great Park Neighborhoods

Да, если вам нужна новостройка. Восемь кварталов построены с 2013 года на месте бывшей авиабазы El Toro. Здесь можно купить новый таунхаус, кондо или дом, а внутри района три школы K-8 и Portola High. Рядом Orange County Great Park со спорткомплексом, стадионом, ледовой ареной и аквапарком. Расходы идут слоями: взносы ассоциации плюс спецналог CFD 2013-3. Этот налог может расти до 2% в год и после погашения облигаций остаётся в уменьшенном виде. Разберитесь в этой цифре, прежде чем сравнивать цены.

Авиабаза морской пехоты Marine Corps Air Station El Toro на 4 682 акра, главная база авиации морской пехоты на Западном побережье. Её ввели в строй в марте 1943 года и закрыли 2 июля 1999-го. Округ хотел сделать на взлётных полосах коммерческий аэропорт, но 5 марта 2002 года избиратели округа Ориндж отвергли эту идею, приняв Measure W. В 2003 году Ирвайн присоединил эту землю, а в 2005 году группа во главе с Lennar купила базу на аукционе примерно за $650 млн. Воздушный шар Great Park Balloon появился в 2007 году, а первые дома, в Pavilion Park, в сентябре 2013-го.

CFD 2013-3 (Community Facilities District 2013-3) создали в 2013 году город Ирвайн и Heritage Fields El Toro: это зона Mello-Roos, то есть спецналога на инфраструктуру нового района. Из неё финансируются основные улицы, коммуникации, ливнёвка, парки и тропы, а также строительство и содержание Great Park. Владельцы платят спецналог в счёте на недвижимость, и он может расти до 2% в год. По словам города, облигации обычно гасят 40 лет, после чего начисление падает примерно на 65–82%, а остаток остаётся навсегда на содержание. Сумма зависит от участка, так что читайте раскрытие по CFD для конкретного дома.

Школы округа Irvine Unified, четыре из них внутри района. Beacon Park School (K-8) и Portola High открылись в 2016 году, Cadence Park School (K-8) в 2018-м, Solis Park School (K-8) в 2022-м. Portola High стоит на 42 акрах на 1001 Cadence, в 2023/24 учебном году в ней учились 2 503 человека. Границы сдвигались с открытием каждого квартала, так что проверьте адрес в School Locator на сайте IUSD.

Открыто больше 500 акров, ещё около 300 в следующей очереди, а всего будет около 1 300 акров. В спорткомплексе на 175 акров поля, корты и стадион Championship Soccer Stadium на 5 500 мест, где с 2017 года играет Orange County SC. Great Park Ice & FivePoint Arena открыла четыре ледовых поля в декабре 2018 года, аквапарк Wild Rivers открылся в июле 2022 года, а временный амфитеатр Great Park Live на 5 000 зрителей в июне 2024-го. Ещё есть арт-комплекс Palm Court, Hangar 244 и оранжевый воздушный шар, который летает с 2007 года. Дальше на очереди 22 акра озёр, постоянный амфитеатр и музей авиации Flying Leatherneck Aviation Museum, открыть который планируют весной 2027 года.

Примерно от $700 000 до $4,2 млн по состоянию на сентябрь 2026. На 25 сентября 2026 года в продаже было около 120 объектов: кондо от $696 000 до $2,86 млн, несколько таунхаусов за $1,31–1,65 млн и дома от $1,3 млн до $4,18 млн, медианная цена дома около $2,6 млн. У большинства взносы ассоциации около $240 в месяц, и каждый дом ещё платит спецналог CFD 2013-3. Ориентиром для цен перепродаж служат очереди застройщиков по соседству.

Да. По квартальному отчёту FivePoint, во втором квартале 2026 года застройщики продали в Great Park 56 новых домов, а совместное предприятие FivePoint по Great Park в том же квартале продало 17,7 акра под жильё для пожилых. План допускает до 10 500 участков под дома, и к маю 2024 года было продано больше 8 000. Значит, продавцы на вторичном рынке конкурируют с новыми домами в паре улиц, поэтому каждую перепродажу я сравниваю с ближайшей очередью застройщика, прежде чем мы подадим предложение.

Да, в грунтовых водах глубоко под кварталами, и его активно очищают. В 1990 году EPA внесло базу в список Superfund National Priorities List, и шлейф растворителя TCE размером примерно милю на три (около 1,6 на 4,8 км) выходит за пределы базы: под базой он лежит на глубине около 150 футов (около 46 м), а под окружающими районами на глубине 300–700 футов (около 90–210 м). Irvine Ranch Water District очищает его с января 2007 года, проект рассчитан примерно на 40 лет, а очищенную воду используют только для полива и других непитьевых нужд. По данным IRWD, в зоне шлейфа нет скважин питьевой воды, и в воде, которую он подаёт жителям, TCE ни разу не находили.

В основном нет. На карте пожарной опасности 2025 года, которую Ирвайн утвердил с 23 июля 2025 года, 70 из 78 точек, которые мы проверили по кварталам, оказались вне всяких зон. Исключения на восточной стороне у Irvine Boulevard и кампуса Portola High: улицы вроде Merit, Tank и Sash попали в зону Very High, и это указывается в раскрытии о природных рисках (natural hazard disclosure), а несколько улиц в зону Moderate. Ни одна из 34 точек, проверенных по сейсмическим картам штата, не попала в зону оползней или разжижения грунта, а FEMA относит проверенные улицы к зоне X, это минимальная опасность затопления.

До Irvine Spectrum около 2,5 мили (4 км) на юг по прямой и около 5 миль (8 км) по дорогам от Cadence Park, до UC Irvine около 11 миль (около 18 км) по дорогам, до аэропорта John Wayne около 13 (около 21 км). До станции Irvine Metrolink на Barranca Parkway около 4,6 мили (7,4 км) по дорогам, до центра Лос-Анджелеса около 44 (около 71 км). Фривей 5 и платная 133 идут вдоль западной стороны района, а поперёк проходят Irvine Boulevard и Sand Canyon Avenue. Время в пути в основном решают пробки на фривее 5, так что попробуйте проехать маршрут в тот час, когда будете ездить.

Great Park Neighborhoods стоят на ровной земле бывшей авиабазы, а Portola Springs поднимается по предгорьям под Loma Ridge, хотя оба района новые и относятся к индексу 92618. Кварталы Great Park, построенные с 2013 года, платят городской спецналог CFD 2013-3, внутри у них три школы K-8 и Portola High, а рядом парк, который запланирован примерно на 1 300 акров. Portola Springs начали строить в 2006 году: там платят школьный CFD округа Irvine Unified и городской Reassessment District, есть две свои начальные школы, а за домами начинаются природные земли Irvine Ranch Open Space. Большая часть Portola Springs на карте 2025 года в зоне Very High (очень высокая пожарная опасность), а большая часть Great Park вне всяких зон, так что сравните расчёты страховки, прежде чем выбирать.

Читать гайд по Portola Springs

Да. Главная бумага здесь раскрытие по CFD 2013-3, и я пройду его с вами по-русски строку за строкой вместе с документами ассоциации. Семье, которая переезжает из-за границы, я ещё уточню, в какую школу K-8 попадает адрес; дом покажу по видео, а подписание и закрытие сделки можно провести удалённо.