University Park

Да, если вам нужен зелёный район рядом с UC Irvine, где всё можно обойти пешком, и дешевле, чем в Turtle Rock. University Park стал первым районом Ирвайна и до сих пор остаётся одним из самых удобных для пешехода. Дома смотрят на общие зелёные аллеи, дорожки связывают школы, парки, бассейны и торговый центр, а UC Irvine и University High в нескольких минутах. Деревья взрослые, есть городской парк на 16,3 акра. Минусы: дома 1960-х и 1970-х, взносы и правила ассоциаций в большинстве кварталов и шум фривея на улицах ближе всего к 405.

Потому что Irvine Company построила его в середине 1960-х, когда города ещё не было. UCI открылся 4 октября 1965 года на 1 000 акрах, которые компания продала Калифорнийскому университету за $1, и University Park вырос рядом как первый район на земле будущего Ирвайна. Город появился только 28 декабря 1971 года. Поначалу дома продавались медленно, потому что район стоял один, а 405 не достроили. Когда его закончили, в нём были первая библиотека Ирвайна, первая старшая школа и первый торговый центр.

Зелёными аллеями (greenbelts) здесь называют общие парки и дорожки, вокруг которых спланирован район. Sasaki, Walker and Associates развернула дома к внутренним газонам и отделила пешеходные дорожки от дорог, так что жители доходят до школы, бассейна или магазина, не пересекая больших улиц. Владеют аллеями и содержат их ассоциации жильцов. Например, Village Park на взносы содержит 38 акров аллей с бассейнами, джакузи и кортами для своих 636 домов. Закладывайте эти взносы в стоимость жизни здесь.

Школы округа Irvine Unified. Начальная University Park Elementary стоит внутри района на Sandburg Way, средняя Rancho San Joaquin Middle School на Michelson Drive, старшая University High School на Campus Drive рядом с UCI. University High, первая старшая школа Ирвайна, занимает 55 акров, и в 2024/25 учебном году в ней учились 2 363 человека. Зоны меняются, так что не рассчитывайте на школу, пока не проверите адрес в School Locator на сайте IUSD.

Да, и к тому, и к другому. Кампус UCI, около 37 300 студентов на 1 582 акрах, начинается в нескольких минутах к западу от района, и University High стоит у его края. Фривей 405 идёт по северной стороне района со съездами на Culver Drive и Jeffrey Road. Аэропорт John Wayne примерно в 2,3 мили на запад, платная дорога 73 примерно в 2,1 мили на запад. На северных улицах ближе всего к фривею слышна дорога, так что пройдите квартал пешком, прежде чем решаться.

Примерно от $1 млн до $1,8 млн по состоянию на сентябрь 2026. На 25 сентября 2026 года все 15 объектов в продаже были отдельными домами или домами zero-lot-line 1965–1975 годов постройки, от $999 995 за две спальни до $1,8 млн, медиана около $1,39 млн. У каждого были взносы ассоциации около $190–400 в месяц. Обычно это дешевле похожих домов через University Drive в Turtle Rock.

Взносы HOA платит большинство домов, а Mello-Roos здесь не обязателен. Район поделён между несколькими ассоциациями, среди них University Community Association, The Terrace, Parkside, Parkcrest и Village Park, и в объявлениях сентября 2026 взносы были около $190–400 в месяц. University Park построен до закона Mello-Roos Community Facilities Act 1982 года и не назван в городском списке зон спецналогов и спецсборов Ирвайна. Я всё равно читаю налоговый счёт округа на конкретный участок до подачи предложения, потому что только в нём видны все начисления.

Отдельный дом, построенный на самой боковой границе участка или вплотную к ней, так что у участка один нормальный боковой двор вместо двух узких. Проектировщики University Park смешали такие дома с обычными отдельными домами и таунхаусами, чтобы район подошёл покупателям с разными бюджетами. Вы получаете отдельный дом без общих стен, но на участке поменьше. Прежде чем планировать работы на стене, которая стоит на границе, проверьте документы ассоциации и отчёт о титуле (title report): там может быть сервитут для обслуживания этой стены.

В основном нет, но два исключения надо проверять по адресу. На карте пожарной опасности 2025 года, которую Ирвайн утвердил с 23 июля 2025 года, большая часть района вне всяких зон, но кварталы вдоль University Drive, на улицах вроде Chicory Way, Shasta и Cedar Tree Lane, и восточный край у Juniper и Eucalyptus отнесены к зонам Moderate или High. На сейсмической карте штата северо-западный угол у Culver Drive и 405, около Hopkins Street, Peabody Way и Iron Bark Way, попадает в зону разжижения грунта (liquefaction): продавец обязан это раскрыть, а для нового строительства там нужно отдельное геотехническое исследование участка. FEMA относит проверенные улицы к зоне X, это минимальная опасность затопления.

Сдавать можно на срок от 31 дня, а посуточно или понедельно нельзя. Зонинг Ирвайна запрещает краткосрочную аренду, то есть меньше 31 дня подряд, во всех жилых зонах, и город может штрафовать на $1 500 за каждый день нарушения. Каждая ассоциация может добавить свои правила сдачи. Если вы покупаете под аренду, прочитайте CC&Rs, устав ассоциации, до подачи предложения.

University Park лежит на равнине к северу от University Drive и построен вокруг зелёных аллей, а Turtle Rock стоит на холмах к югу от неё. Дома University Park 1960-х и 1970-х смотрят на общие газоны и дорожки. Turtle Rock начали строить в 1967 году как первый в Ирвайне район на склонах: он вьётся вдоль кольцевой дороги, дома там с конца 1960-х до 1990-х, а за ними природная территория Bommer Canyon. В сентябре 2026 дома в University Park стоили примерно $1–1,8 млн, а объекты в Turtle Rock от примерно $1,47 млн за кондо до $8 млн. К тому же большинство улиц Turtle Rock на карте пожарной опасности Ирвайна 2025 года отнесены к зонам High или Very High, а большая часть University Park вне всяких зон, так что в Turtle Rock расчёт страховки получайте заранее.

Читать гайд по Turtle Rock

Да. Если вы переезжаете ради работы в UCI и пока живёте в другой стране, я покажу вам дом у зелёной аллеи по видео и разберу с вами по-русски устав ассоциации (CC&Rs), включая правила сдачи на случай, если потом решите дом сдавать. Подписать документы и закрыть сделку можно, не прилетая.