Balboa Island

Balboa Island лежит посреди гавани Newport Harbor, и его сделали люди. Туда ведёт короткий двухполосный мост с Jamboree Road, а ещё автопаром с Balboa Peninsula. Площадь около 0,2 кв. мили (около 0,5 км²), большинство участков 30 на 85 футов (около 9 на 26 м). Вокруг всей береговой стены идёт бетонная набережная, а через середину острова проходит главная торговая улица, Marine Avenue.

На деле островов три. Большой остров и есть Balboa Island. Little Balboa Island лежит к востоку, через Grand Canal, и соединён с ним двухполосным мостом. Самый маленький, Collins Island, стоит у северо-западного угла за однополосным мостом. Вместе они составляют один район с одним индексом, 92662.

Перепись показывает, как островом пользуются. В 2020 году в индексе 92662 жили 2 490 человек и было 2 035 домов, из них 460 держали для сезонного или эпизодического проживания. Зимой по будням тихо. Летом приезжают арендаторы и выстраивается очередь на паром. Дворов почти нет, парковки мало, береговые стены старые и низкие, а город строго следит за краткосрочной арендой и стройкой на побережье.

В 1902 году Уильям Степп Коллинз с партнёром купил землю вокруг залива Newport Bay. К 1906 году земснаряд Коллинза прокладывал канал на северной стороне залива. Песок и ил сваливали на приливные отмели, и из этих отмелей получился Balboa Island. Дело шло неровно: в 1909 году газета писала об обрушении ста футов (около 30 м) береговой стены. К 1910 году остров открыли для публики, и на нём стояло около двадцати домов.

Участки у воды сначала продавали примерно по $650, внутренние по $350. Наводнения, повреждённые коммуникации и канализация, которая сливалась на пляжи, распугали владельцев, и позже участки дешевели до $25. Коллинз продал свои владения на острове в 1915 году, а в 1916-м жители согласились войти в город Ньюпорт-Бич, чтобы спасти остров. Сам Ньюпорт-Бич стал городом только в 1906 году, и тогда в нём жили 206 человек. В 1919 году Джозеф Аллан Бик выиграл контракт на паром до полуострова, а в 1920-м на линию вышел паром Fat Fairy, который брал до 20 пассажиров по пять центов с человека.

Остров, который узнают сегодня, сложился в 1920-х. В 1922 году семья Бик основала Balboa Island Yacht Club как клуб, которым управляли дети, и коммодором в нём был ребёнок. Деревянную подпорную стенку и дорожку вдоль Grand Canal в 1929 году переделали в бетоне, и примерно тогда же жители острова на свои деньги построили первый мост на Park Avenue до Little Balboa Island. К 1929 году на острове круглый год жили около 100 человек. Jamboree Road, дорога с материка, названа в честь скаутского слёта Boy Scout Jamboree 1953 года, который проходил неподалёку. В 2016 году остров отметил столетие парадом.

Большую часть острова нарезали на участки 30 на 85 футов, это 2 550 кв. футов (около 237 м²), и у острова своя зона застройки, R-BI, которая разрешает до двух жилых единиц на участке. Первые дома были маленькими пляжными коттеджами, и многие сохранились, с патио перед домом, выходящим на улицу или на набережную. За десятилетия значительную часть заменили двухэтажными домами на весь участок. В сентябре 2026 в продаже были объекты от дуплекса 1932 года до домов, достроенных в 2026 году.

Уровни задаёт расположение. Дома на North Bay Front и South Bay Front стоят на набережной, перед ними гавань и причалы. Дома вдоль Grand Canal и на Little Balboa Island смотрят на воду поуже, и прохожих там меньше. Участки внутри острова, на поперечных улицах, названных в честь драгоценных камней (Sapphire, Emerald, Onyx и другие), встречаются чаще всего и дают вход на остров.

Если вы переезжаете с большого участка, перестройте ожидания. Из пространства под открытым небом здесь только патио, терраса на крыше или сама набережная. Гаражи маленькие, парковки мало, так что своё место для машины не на улице здесь настоящая ценность. Уже к 2008 году старые коттеджи на внутренних участках продавались под снос, только ради земли, и я до сих пор оцениваю дома на острове так же: сначала участок и его расположение, потом дом.

Сначала береговые стены. В августе 2017 года городской совет 6 голосами против 0 решил надстроить бетоном на 9 дюймов (около 23 см) стены, которым, по словам города, было 80–90 лет, за $1,5–2 млн. Надстройка подняла их до 8,5 фута (около 2,6 м) на северной стороне и 9 футов (около 2,7 м) на южной, и городской инженер назвал это решением на ближайшие 10–20 лет. Полная замена, которую в 2017 году оценивали в $68 млн, в городском плане Harbor and Beaches Master Plan 2024 года стоит уже около $136,6 млн. Бюджет капитальных работ на 2025–26 год финансирует проектирование и разрешения, а первый этап строительства предварительно назначен на 2027–28 финансовый год. А пока перед королевскими приливами (самыми высокими приливами года) рабочие ставят съёмные щиты в проёмы стен на набережной, как было в декабре 2025 года и ещё раз в июне и июле 2026-го.

Городской план по природным опасностям 2014 года объясняет, как улицы остаются сухими. Город обслуживает 86 приливных клапанов, которые не пускают высокую воду на улицы Balboa Island и полуострова, а насосы откачивают дождевую воду, которая скапливается за ними. В том же плане предупреждают, что наводнение, какое бывает раз в 100 лет, может оказаться насосам не по силам, и тогда остров простоит под водой, пока шторм не утихнет. Предварительные карты FEMA 2016 года включили бы в зоны затопления больше участков в Ньюпорт-Бич; после двух лет работы с городом исправленные карты сильно сократили число домов, обязанных страховаться от наводнений, хотя часть домов на Balboa Island в зонах осталась или добавилась. Эти карты действуют с 21 марта 2019 года, так что проверьте конкретный участок на городской карте и в FEMA Map Service Center.

Потом правила. Краткосрочной арендой (short-term lodging) считается любая сдача на 30 дней или меньше. Для неё нужны городское разрешение и бизнес-лицензия, платится налог на временное проживание 10%, минимальный срок две ночи, арендатору должно быть не меньше 25 лет, а в зонах частных домов (R-1) такая аренда запрещена с 1992 года. Число разрешений ограничено 1 550 на весь город; после одобрения Coastal Commission в мае 2025 года 1 475 из них приходятся на жилые зоны и 75 на две зоны смешанного назначения. Пока лимит выбран, город новых разрешений не выдаёт, новички встают в очередь, а действующее разрешение можно передать только по городским правилам. Отдельные городские правила аренды на островах касаются Newport Island, а не Balboa Island. И последнее: весь остров лежит в прибрежной зоне. С 30 января 2017 года, когда вступила в силу Local Coastal Program, большинство прибрежных разрешений (coastal development permits) выдаёт сам город. Проекты домов и дуплексов на участках, которые не примыкают к гавани, обычно освобождены от таких разрешений, но участкам на набережной разрешение нужно, и решения по ним по-прежнему можно обжаловать в Coastal Commission.