Corona del Mar

Corona del Mar стоит на обрывах с восточной стороны входа в гавань Newport Harbor, там, где мол встречается с открытым берегом. Посёлок устроен как плотная сетка улиц, названных в честь цветов, от Acacia до Poppy; её нарисовали при перепланировке 1922 года посёлка Джорджа Харта 1904 года. Посередине проходит Coast Highway, и магазины и рестораны вдоль неё служат посёлку центром.

К югу от шоссе «цветочные» улицы спускаются к Ocean Boulevard и краю обрыва. Внизу пляж Corona del Mar State Beach, который здесь зовут Big Corona, и бухта с приливными лужами Little Corona. К северу от шоссе та же сетка поднимается к Fifth Avenue, школе Harbor View Elementary и каньону Buck Gully.

Здесь ходят пешком на пляж и в пекарню, а каждый декабрь рождественская прогулка Christmas Walk заполняет тротуары Coast Highway. Платите вы за это пробками, теснотой с парковкой и прибрежными правилами на обрыве. Перепись 2020 года насчитала 12 017 человек в почтовом индексе 92625, который выходит далеко за пределы самого посёлка.

Джеймс Ирвайн купил землю, на которой потом вырос Corona del Mar, в 1875 году за $150 тыс. В 1904 году Джордж Э. Харт купил из неё 700 акров и основал посёлок, пронумеровав улицы с севера на юг от 29th до 45th, как будто сетка однажды дойдёт до самого моста в гавани. Больше десяти лет Харт продвигал Corona del Mar без особого успеха. В 1915 году он сдался и продал землю компании F. D. Cornell Company, и в том же году непроданные участки стали продавать под названием Balboa Palisades.

Посёлок, который знают сегодня, сложился в 1920-х. «Цветочные» названия улиц впервые появились на карте перепланировки 1922 года, которая нарезала участки вдоль только что объявленной Coast Highway, и улицы шли от Acacia до Poppy. В том же году компания Sims-Guedel Company купила участки на западном и восточном концах и дала названия Avocado и Hazel; историки Sherman Library предполагают, что Hazel названа в честь двух совладелиц компании, Хейзел Симс и Хейзел Гедел. Ньюпорт-Бич присоединил Corona del Mar в 1923 году, а 16 июля 1926 года открылась почта.

Одна улица сменила название. Нынешняя Poinsettia до 1940 года была Pansy Street, пока город её не переименовал. Пляж под обрывами до 1930-х был местом для сёрфинга, и Дьюку Каханамоку приписывают первое спасение на доске здесь в 1925 году: после того как в сильный прибой перевернулась прогулочная рыболовная лодка, он на доске вывозил людей к берегу. Удлинение мола гавани в конце 1930-х изменило волны: по ту сторону появилась волна Wedge, а Corona del Mar оказался закрыт от всех волн, кроме самых южных.

Жильё в посёлке следует зонированию. Большая часть старой сетки в городской зоне R-2, жилой зоне на два дома, где на одном участке разрешены два жилья. Поэтому на многих участках «цветочных» улиц стоит дом спереди и второй дом над гаражом сзади, и поэтому в городских документах по зонированию видно, как в посёлке Corona del Mar частные дома заменяют новыми дуплексами. Многие такие пары теперь продаются как отдельные кондоминиумы, и поэтому у стольких объявлений в посёлке в адресе стоит «1/2».

Остальное жильё бывает любым, от первых коттеджей 1920–50-х до полностью перестроенных индивидуальных домов. С океанской стороны шоссе виды и самые высокие цены у Ocean Boulevard и улиц у края обрыва. Кварталы между шоссе и Ocean Boulevard составляют основу посёлка. К северу от шоссе нумерованные авеню до Fifth тише, а участки вдоль Buck Gully выходят задом на каньон.

Сначала читайте участок, потом дом. Коттедж на участке R-2, который можно перестроить, стоит как участок, а новый дом рядом стоит за отделку и вид. Дома и дуплексы на участках, которые не выходят к пляжу, гавани или прибрежному обрыву, как правило, освобождены от прибрежного разрешения (coastal development permit), а участки на обрыве и у пляжа не освобождены. Перед сравнением цен я проверяю зонирование, парковку с переулка и прибрежный статус.

Весь посёлок лежит в прибрежной зоне. Прибрежная комиссия Калифорнии (California Coastal Commission) утвердила прибрежную программу Ньюпорт-Бич (Local Coastal Program) 13 января 2017 года, с вступлением в силу 30 января, поэтому большинство прибрежных разрешений теперь выдаёт город. За комиссией осталось право рассматривать апелляции по земле между морем и первой общественной дорогой. То же действует в пределах 300 футов (около 90 м) от пляжа или средней линии прилива и в пределах 300 футов от бровки прибрежного обрыва. Ocean Boulevard и участки у края обрыва попадают в эту полосу, и ремонт там занимает больше времени.

Краткосрочная аренда здесь означает сдачу на 30 дней и меньше. Для неё нужны разрешение города и бизнес-лицензия, налог на временное проживание 10%, минимум две ночи и арендаторы от 25 лет, а в зонах частных домов R-1 она запрещена с 1992 года. Город ограничивает число разрешений 1 550 на весь город, из них 1 475 в жилых зонах после одобрения Прибрежной комиссии в мае 2025 года, и новые владельцы встают в очередь. Дуплекс в зоне R-2 может подойти, но конкретный адрес нужно проверять в городе.

Дальше парковка и пожары. Летом пляжный трафик заполняет «цветочные» улицы, а у многих старых участков въезд только с переулка, поэтому уточните, какая парковка переходит с домом. По пожарам: в июле 2025 года городской совет принял обновлённые карты зон пожарной опасности штата, и число участков с очень высокой опасностью в Ньюпорт-Бич выросло с 2 825 до 4 247. Насколько я читаю карту штата 2025 года, сетка посёлка в основном вне зон, но участки по краю Buck Gully в зонах умеренной и высокой опасности, а сам каньон в зоне очень высокой. Проверяйте участок, потому что зона влечёт обязанности по защитной зоне вокруг дома и по раскрытию риска при продаже.