Как купить дом в Калифорнии из-за границы

В том же отчёте NAR 48% иностранных покупателей заплатили полностью наличными, а среди всех покупателей таких 28%.

Fannie Mae покупает у банков кредиты неграждан, только если заёмщик законно проживает в США. Государственные кредиты FHA с 25 мая 2025 года доступны только гражданам и владельцам грин-карты. Если вы живёте за границей, остаются отдельные программы для иностранцев (foreign national loans). Условия у каждого банка свои, поэтому я сравниваю конкретные предложения.

Для ориентира: по исследованию Urban Institute (2024), по кредитам под ITIN первый взнос обычно от 10 до 20%, а ставка выше обычной на величину от 0,5 до 2 процентных пунктов. Кроме того, 8 июня 2026 года Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) напомнило банкам, что при оценке платёжеспособности они могут, а иногда обязаны учитывать иммиграционный статус заёмщика.

Готовить деньги я советую раньше, чем выбирать дом. Продавец захочет увидеть подтверждение средств (proof of funds), а банк и эскроу спросят, откуда деньги. Удобнее всего, когда вся сумма заранее лежит на счёте, с которого можно отправить банковский перевод (wire) в США, и выписки по нему уже собраны.

Главный риск на этом этапе связан с мошенниками. Они взламывают почту агентов и эскроу и присылают покупателю письмо с «новыми реквизитами». CFPB советует держаться нескольких правил:

• Заранее выбрать двух доверенных людей, например меня и эскроу-офицера, и записать их телефоны.
• Никогда не отправлять деньги по инструкциям из письма.
• Перед переводом позвонить эскроу по номеру, который вы знали заранее, и сверить получателя и номер счёта.
• Не присылать финансовые данные по электронной почте.
• Если деньги ушли не туда, сразу звонить в свой банк и просить отозвать перевод, а потом подать жалобу в FBI на ic3.gov.

В Калифорнии деньги и документы сделки держит эскроу. Это нейтральная третья сторона: она выполняет письменные инструкции покупателя и продавца и выпускает деньги, только когда выполнены все условия. Эскроу-офицер не представляет ни вас, ни продавца и не участвует в переговорах. Ваши интересы в сделке представляем мы с Joe.

Параллельно титульная компания проверяет по публичным записям, кому принадлежит дом и какие на нём долги и обременения, и присылает предварительный отчёт (preliminary title report). Полис банка (lender's policy) защищает только банк. Чтобы защитить себя, нужен полис владельца (owner's policy): он действует, пока дом ваш, а платите за него один раз при закрытии.

Стандартный калифорнийский договор даёт покупателю срок на проверки, по умолчанию 17 дней, если стороны не договорились иначе. За это время нужно проверить и сам дом, и то, можно ли его застраховать. В те же дни продавец передаёт обязательные раскрытия. Если какое-то раскрытие пришло уже после подписания договора, у покупателя есть 3 дня после личной передачи или 5 дней после отправки почтой, чтобы выйти из сделки.

Я прохожу дом вместе с инспектором на видео, пересылаю вам отчёты и объясняю на русском, что в них серьёзно, а что обычный износ. Если это кондоминиум или дом в ассоциации (HOA), читаем её бюджет и правила. Условия снимаются только письменно. В последние 5 дней перед закрытием делаю финальный осмотр по видео, чтобы убедиться, что дом в том же состоянии и обещанный ремонт сделан.

Если покупка в кредит, банк потребует страховку дома. Котировку я прошу ещё в срок проверок, потому что страхуемость дома входит в эту проверку. Если обычные страховые компании отказывают, остаётся California FAIR Plan. Это ограниченный полис, в основном от пожара, с лимитом $3 млн на жилой объект. Защиту от протечек, ответственность и кражи к нему докупают отдельным полисом Difference in Conditions (DIC).

Землетрясение обычный полис не покрывает, кроме пожара после него. Страховая обязана предложить вам отдельную сейсмостраховку, а брать её или нет, решаете вы.

Документ, который регистрируют в округе, например договор залога (deed of trust) при покупке в кредит, должен быть подписан с нотариальным удостоверением. За пределами США закон Калифорнии допускает два основных пути.

• Консул США. В России это только посольство в Москве, консульства во Владивостоке и Екатеринбурге приостановлены. Нотариат там доступен людям любого гражданства по записи, $50 за каждую печать. Документы приносят целиком и неподписанными, а имя в них должно совпадать с паспортом. Сотрудники консульства не объясняют содержание, а если вы не понимаете языка документа, визит могут перенести. Поэтому весь пакет мы заранее разбираем на русском.
• Местный нотариус и апостиль. Россия, Беларусь, Украина, Казахстан, Израиль и США участвуют в Гаагской конвенции об апостиле. Прежде чем вы пойдёте к нотариусу, я согласовываю с титульной компанией, в каком виде они примут удостоверение.

С калифорнийским нотариусом пока нет. По закону SB 696 нотариусы штата смогут заверять подписи по видео, когда Государственный секретарь Калифорнии закончит для этого свою систему, но не позже 1 января 2030 года. На сентябрь 2026 года секретарь прямо пишет, что видеосвязь не считается личной явкой, и объявления о запуске нет.

Удостоверение, сделанное по законам другого места, Калифорния признаёт. Но примет ли онлайн-подпись нотариуса из другого штата конкретная титульная компания, решает она сама, и я выясняю это заранее. Ещё вариант: доверенность (power of attorney) на человека в США, её тоже заранее согласуют эскроу и банк.

Проще всего купить на своё имя. Минус для иностранца связан с наследством. Если американские активы умершего иностранца, включая дом, дороже $60 000, по наследству придётся подать декларацию по налогу на наследство США (форма 706-NA). Если дом оформлен только на вас и без траста, наследникам, скорее всего, понадобится ещё и суд по наследству (probate), а он, по данным судов Калифорнии, в самом быстром случае занимает около 9 месяцев.

Живой траст (living trust) помогает передать дом наследникам без этого суда. LLC обычно выбирают, чтобы отделить дом от личного имущества, но она требует затрат: компания, зарегистрированная в Калифорнии или ведущая здесь дела, платит минимум $800 налога в год. И если больше половины долей LLC перейдёт к одному новому владельцу, дом переоценят для налога так же, как при продаже.

Правило FinCEN о жилой недвижимости обязывало эскроу или титульную компанию сообщать в FinCEN о покупках жилья без кредита на компанию или траст, с данными о тех, кто за ними стоит. Отчёты должны были начаться 1 марта 2026 года, но 19 марта 2026 года федеральный суд Восточного округа Техаса отменил правило. FinCEN вместе с Министерством юстиции обжалует решение, а два других федеральных суда в феврале 2026 года признали правило законным. На сентябрь 2026 года отчёты подавать не нужно, но правило может вернуться после апелляции.

Это не юридическая и не налоговая консультация. Правила ниже проверены по официальным источникам на сентябрь 2026 года, а решения принимайте вместе с CPA и юристом.

Налог на недвижимость по Proposition 13 составляет 1% от оценочной стоимости плюс ставки по долгам, которые одобрили избиратели, и эти добавки в разных районах разные. После покупки оценка обычно равна рыночной стоимости на дату сделки и дальше растёт не больше чем на 2% в год. В новых районах бывает ещё спецналог Mello-Roos, например округ CFD 2013-3 в Great Park Neighborhoods в Ирвайне. Поэтому я всегда смотрю прошлый налоговый счёт конкретного дома.

Платят двумя частями: без пени первую до 10 декабря, вторую до 10 апреля. После покупки придёт ещё дополнительный счёт (supplemental tax bill) за разницу между старой и новой оценкой. Казначейство округа Ориндж предупреждает, что такие счета обычно не оплачиваются через резервный счёт (impound) у ипотечного банка и банку не отправляются. Если вы за границей, проверьте, что счета придут туда, где вы их увидите. Льгота homeowners' exemption уменьшает оценку на $7 000, но только если дом ваше основное жильё; сдаваемые дома и дома для отпуска её не получают.

Если сдаёте дом, по умолчанию федеральный налог для нерезидента составляет 30% от всей арендной платы (или по более низкой ставке налогового соглашения, если оно это предусматривает). Можно выбрать другой режим по разделу 871(d) и платить налог с дохода за вычетом расходов по обычной шкале, подавая декларацию 1040-NR. Калифорния, кроме того, требует, чтобы управляющий или другой плательщик удерживал 7% с платежей нерезидентам, включая аренду, если за год набегает больше $1 500. Для деклараций нужен ITIN: заявление W-7 обычно подают вместе с первой декларацией.

При продаже работает FIRPTA. Покупатель обязан удержать и отправить в IRS 15% от цены. Если покупатель берёт дом для жизни, ставка 10% при цене до $1 млн и ноль при цене до $300 000. Удержание идёт в счёт налога, который продавец считает в декларации, а по форме 8288-B можно заранее попросить IRS его уменьшить, обычно ответ приходит в течение 90 дней. Калифорния дополнительно удерживает 3⅓% от цены (или сумму по альтернативному расчёту), если продавец не подтвердит освобождение по форме 593.

Я сам переехал в США в 20 лет почти без английского, а экзамен на лицензию сдал уже на нём и с первой попытки. Поэтому хорошо помню, каково впервые читать американские документы. Поэтому я показываю дома по видео и говорю, что вижу на самом деле, включая шум улицы и скрипучий пол. Каждый документ, от договора до отчёта инспектора, разбираю с вами на русском до того, как вы его подпишете.

Я договариваюсь с эскроу, титульной компанией, банком и инспекторами, веду календарь сроков и заранее назначаю подписание у консула или нотариуса. Мой брокер Joe Goodman из Hayden & Bach занимается сделками в Калифорнии больше 25 лет и ведёт их вместе со мной. Мою лицензию (DRE #02323623), как и лицензию любого агента, можно проверить на сайте Департамента недвижимости Калифорнии (DRE).