Hill Section

Hill Section занимает часть Манхэттен-Бич к югу от Manhattan Beach Boulevard, к западу от Sepulveda Boulevard, к северу от Boundary Place и границы Эрмоса-Бич и к востоку от зелёной полосы Veterans Parkway на Ardmore Avenue и Valley Drive. Генеральный план города проводит границы так же и описывает район как место больших участков с видами на океан и на даунтаун Лос-Анджелеса. Брокеры выставляют его как зону MLS 144.

В кодексе о зонировании это Area District I, куда входят и районы к востоку от Sepulveda, но название Hill Section заканчивается у шоссе, и наша карта проводит границу так же. По городской карте участков здесь около 950 участков, почти все под частные дома, а округ насчитывает около 820 домов. Sand Section лежит по другую сторону зелёной полосы, а Tree Section через Manhattan Beach Boulevard к северу.

Предел высоты 26 футов (около 7,9 м) и два этажа. Допустимая площадь дома на участке больше 4 800 кв. футов считается как 240 кв. футов плюс 0,65 площади участка, то есть около 5 115 кв. футов (около 475 м²) на участке в 7 500. Гараж до 400 кв. футов, или до 600 для гаража на три машины, и полностью заглублённый подвал в эту цифру не входят. Отступ от улицы 20 футов (около 6 м), а задний отступ растёт вместе с глубиной участка.

По данным округа 43% домов построены в 1990 году или позже, а 34% до 1960 года. У старых домов медианная жилая площадь около 2 000 кв. футов (около 186 м²), у построенных с 2010 года около 5 300 (около 490 м²).

Объявлений в Hill Section одновременно немного. В конце сентября 2026 года на нашей карте продавались пять домов: от $4,5 млн за дом 1950-х до $11 млн, а два самых новых просили около $8,4 млн и $11 млн. Ещё четыре дома сдавались, примерно от $15 тыс. до $99 тыс. в месяц.

Вдоль западной стороны идёт Veterans Parkway: зелёная полоса на 21 акр (около 8,5 га), проложенная в 1986 году по бывшей полосе отвода железной дороги Santa Fe, с беговой дорожкой от Sepulveda до границы Эрмоса-Бич. Внутри района есть маленький сквер Larsson Street Parkette. Центр и Metlox Plaza примерно в полумиле (около 800 м) от середины Hill Section, а до пирса от четверти мили до мили, смотря с какой улицы.

К востоку от Sepulveda лежит Polliwog Park, 18 акров на земле, которую город арендует у школьного округа, и его пруд служит ещё и бассейном для ливневых стоков. Город проводит там бесплатные воскресные концерты с 1978 года; сезон 2026 года шёл с 5 июля по 6 сентября. Рядом Manhattan Beach Botanical Garden, открытый в День Земли 2001 года, и музей исторического общества в пляжном коттедже примерно 1905 года, который перевезли сюда в 1987 году; сейчас музей закрыт.

Hill Section относится к школьному округу Manhattan Beach Unified School District. По карте зон округа от ноября 2015 года весь район попадает в зону Robinson Elementary; школа стоит на South Morningside Drive сразу к западу от зелёной полосы. Дальше все идут в Manhattan Beach Middle School и Mira Costa High School на Artesia Boulevard, сразу к юго-востоку за Sepulveda.

Первым делом я заказываю топографическую съёмку с отметками четырёх углов, потому что на склоне от них зависит допустимый объём дома. Если у дома есть вид, я смотрю на участки между ним и океаном: какого они размера, что на них стоит сейчас и что кодекс позволил бы построить их владельцам. Если ниже по склону стоит маленький старый дом, считайте, что его могут заменить полноценным двухэтажным.

После съёмки идут работы по участку: подпорные стены, дренаж и разрешения на земляные работы, а если собираетесь перестраивать, то и деревья перед домом. Со школами здесь проще, весь район относится к Robinson, но адрес я всё равно подтверждаю в округе.

Я хожу по этим улицам с покупателями в разное время дня, потому что и вид, и шум с Sepulveda меняются с часами. Я работаю на английском и на русском. Если вы за границей, я сниму вид изнутри дома в тот час, когда вы на самом деле будете дома.