Hollywood Riviera

Клиффорд Рид был риелтором из Лос-Анджелеса с офисом на Western Avenue. В 1926 году он купил у Huntington Land Company 640 акров земли, не входившей ни в один город, а присоединение Meadow Park к Торрансу, одобренное 18 января 1927 года, включило большую её часть в город.

18 февраля 1927 года Рид объявил план стоимостью $15 млн и назвал его по виду, который представлял себе с холма: европейская Ривьера над берегом South Bay. Художественная комиссия (art jury) требовала строить средиземноморские коттеджи с красной черепицей, улицы получили названия с испанского побережья, а провода убрали под землю, что по тем временам было редкостью. Праздник открытия прошёл 4 марта 1928 года, участки продавали примерно по $3 500.

Рид заманивал Голливуд. Гэри Купер, Кларк Гейбл и Клара Боу были среди звёзд, которые приезжали смотреть участок, но купила дом и осталась жить только актриса Розмари Декамп. Покупателей отбирали, меньшинствам вход был закрыт, и это отсекло Луиса Б. Майера из MGM: он был евреем и, по слухам, интересовался участком.

Второй приманкой был пляжный клуб Hollywood Riviera Beach Club. Строить его начали 4 марта 1930 года, а 27 июня 1931 года клуб открылся с 75-футовым (около 23 м) бассейном на обрыве над Torrance Beach. В 1942 году он закрылся, а ранним утром 25 сентября 1958 года сгорел, и пляж внизу прозвали Burn Out Beach. 11 января 1984 года город открыл на этом месте Miramar Park.

Депрессия остановила продажи. К началу 1940-х было продано лишь несколько десятков участков, и в 1947 году Рид продал свою долю. В 1950-х строители заполнили пустые улицы, оставшиеся от плана 1920-х, сотнями домов: их привлекали участки с видом. Ассоциация Riviera Homeowners Association представляет сторону Торранса с 1945 года, а в 1977 году городской совет принял Hillside Overlay, чтобы холм не застроили слишком плотно.

Большая часть Riviera послевоенная. По данным окружного асессора, около трёх четвертей из примерно 2 900 домов построены в 1950-х, а большинство остальных в конце 1940-х. Они стоят на извилистых улицах, на участках обычно от 6 300 до 7 800 кв. футов (около 585–725 м²), медианный дом около 1 800 кв. футов (около 167 м²). С верхних улиц видно океан и город, и покупатели платят именно за вид.

Домов эпохи самого Рида мало. Сохранилось меньше 40 домов 1920-х и 1930-х, в основном на улицах у Palos Verdes Boulevard и пляжа, и в них видно правило художественной комиссии про черепичные крыши. Остальное дополняют около 370 кондо и таунхаусов, в основном 1970-х.

Отдельная история с обрывом. Между Paseo de la Playa и морем 28 участков, все под частные дома, на обрыве высотой около 150 футов (около 46 м). Это самые дорогие адреса района и самые зарегулированные, потому что разрешения на работы там выдаёт California Coastal Commission, прибрежная комиссия штата, а не город.

Начните с адреса. Если в объявлении написано Редондо-Бич 90277, а участок в Торрансе, вы покупаете в Торрансе: налоги, разрешения и школы Torrance Unified. В сентябре 2026 года большинство активных объявлений на нашей карте были выставлены под Редондо-Бич. Город проверяйте по записи об участке у окружного асессора, а школу через School Locator округа, но не по почтовому адресу.

Дальше Hillside Overlay, статья 41 кодекса о зонировании, принятая в 1977 году. Новый дом или пристройка обходится без рассмотрения в Planning Commission, только если остаётся одноэтажным и ниже 14 футов (около 4,3 м), жилая площадь вместе с гаражом занимает меньше половины участка, на крыше нет террасы или оборудования и соседи не возражают. Для всего, что больше, нужен Precise Plan, и его оценивают по тому, как стройка скажется на виде, свете, воздухе и приватности соседей. Riviera Homeowners Association, добровольное объединение со взносом $25, а не HOA, следит за такими делами и отмечает, что законы штата о дополнительных домах на участке (ADU) усложнили применение этих правил.

Обрыв местами неустойчив. В отчёте сотрудников Coastal Commission 2025 года по участку на Paseo de la Playa описаны плотные аргиллиты Malaga Mudstone, прикрытые более рыхлыми песками San Pedro примерно в 106 футах (около 32 м) над пляжем, и обрушение верхней части склона в 2016 году, которое вызвало крупный оползень на двух участках. У Торранса нет утверждённой прибрежной программы (Local Coastal Program): план землепользования побережья 1981 года так и не вступил в силу. Поэтому разрешения на обрыве выдаёт комиссия, обычно с отступом от края 25 футов (около 7,6 м) для построек и 10 футов (около 3 м) для террас и дорожек и с записью в документах на участок о том, что риск берёт на себя владелец. В том же отчёте почти все частные лестницы и тропинки на склоне обрыва оказались построены без разрешений, так что спрашивайте разрешения на всё, что ниже дома.

Двигался и склон вдали от берега. В феврале 2024 года, после штормов, 5-го числа прорвало водовод высокого давления, часть склона сползла, и грязь пошла в нижнюю часть Riviera. В марте 2024 года город признал непригодными для жилья (red tag) два дома на Paseo de las Tortugas в юго-восточном углу из-за повреждений крыши и фундамента. На любой участок на склоне или обрыве я бы заказал геотехнический отчёт.

Посмотрите карту пожарной опасности. Карта CAL FIRE 2025 года для территорий под местной ответственностью, которую Торранс утвердил постановлением в июне 2025 года, относит полосу Riviera вдоль границы Палос-Вердес-Эстейтс к зонам умеренной, высокой и очень высокой пожарной опасности. По нашему подсчёту участков округа, около 130 домов попадают в зону очень высокой опасности, в основном на Calle de Arboles, и ещё около 200 в зону высокой. Аэропорт Zamperini Field примерно в миле (1,6 км) к востоку от Anza Avenue; в 2023 году город получил около 27 000 жалоб на шум, и подали их всего 54 человека, так что посмотрите и треки полётов над вашим кварталом в NoiseLab.

С нижних улиц до пляжа, Miramar Park и Riviera Village можно дойти пешком. С верхней части холма большинство ездит на машине, а улицы здесь петляют.

Большинство поездок из района идёт по Pacific Coast Highway и Palos Verdes Boulevard: на север в Редондо-Бич и Эрмоса-Бич или на восток к Ломите. До фривея 405 нужно ехать на север по Hawthorne Boulevard или Crenshaw Boulevard несколько миль вглубь материка, и по дороге до фривея это один из самых дальних районов Торранса. Округ указывает остановки автобусов 225 и 226 у Palos Verdes Boulevard и Calle Miramar для поездок на пляж, а до Del Amo Fashion Center около двух с половиной миль (4 км) на северо-восток.