Sand Section

Sand Section занимает пляжную сторону Манхэттен-Бич. Он тянется вдоль всех 2,1 мили (около 3,4 км) океанского берега города, от 45th Street у границы с Эль-Сегундо до границы с Эрмоса-Бич, а вглубь до зелёной полосы Veterans Parkway, парка между Valley Drive и Ardmore Avenue. К северу от Marine Avenue внутренняя граница идёт по Bell Avenue. В кодексе зонирования это Area District III плюс El Porto на северном конце, который относится к Area District IV. Наша карта следует границам городских районов, так что на ней около 4 400 участков.

Люди делят его и мельче. Генеральный план города выделяет Downtown и North End, который там называется El Porto, в отдельные зоны, а местные агенты говорят о Strand и пешеходных улицах как об отдельных местах. Брокеры относят всё это к одной зоне MLS, номер 142. Есть одна серая зона: кварталы вокруг Grandview Avenue у Sand Dune Park. Генеральный план считает Grandview частью Tree Section, но карта зонирования относит его к Area District III вместе с пляжными кварталами, и наша карта рисует его так же.

Манхэттен-Бич стал самостоятельным городом 7 декабря 1912 года. Перепись 2020 года насчитала во всём городе 35 506 жителей.

Пешеходной улицей (walk street) здесь называют городскую улицу, где вместо проезжей части сделали общественную дорожку. Дома смотрят на дорожку, а машины заезжают через переулок сзади. Странность в палисаднике: полоса с растениями между границей участка и краем дорожки относится к общественной полосе отвода, и город называет её зоной использования (encroachment area).

Чтобы пользоваться этой землёй, нужно разрешение (encroachment permit) по главе 7.36 муниципального кодекса, а его условия регистрируются вместе с недвижимостью и обязательны для следующего владельца. Правила конкретные. Сквозные заборы и перила могут быть до 42 дюймов (около 107 см) над дорожкой, сплошные стены до 32 дюймов (около 81 см). Не меньше трети площади должно быть озеленено, растения не выше 42 дюймов. Патио и настилы могут подниматься на 12 дюймов (около 30 см) в передней половине и на 36 дюймов (около 91 см) в задней. Коммерческое использование пешеходной улицы запрещено.

На практике это значит, что сад с фотографий в объявлении может частично стоять на земле города. Здесь это нормально, но прежде чем покупатель будет рассчитывать на эту площадь, я хочу видеть зарегистрированное разрешение и топографическую съёмку (survey), где видно, где на самом деле проходит граница участка.

Даунтауном здесь называют несколько кварталов вокруг Manhattan Beach Boulevard, Manhattan Avenue и Highland Avenue, плюс Metlox Plaza, открытую в 2005 году на месте старой фабрики Metlox Pottery. Из большей части Sand Section туда ходят пешком. В 2016 году город принял специальный план даунтауна (Downtown Specific Plan), но Прибрежная комиссия (Coastal Commission) одобрила его только с 27 изменениями, а в сентябре 2018 года совет эти изменения отклонил, так что план так и не утвердили.

Парковка здесь вечная жалоба. У города восемь общественных парковок на 899 мест, а в июле 2026 года совет ввёл плавающие тарифы: уличные счётчики в даунтауне и North Manhattan Beach стоят $3,50 в час в высокий сезон и $3,00 вне сезона, а штрафы за парковку выросли на $6. Многоуровневый паркинг Lot 3 на углу 12th Street и Morningside Drive, построенный в 1971 году, закрыли 30 июля 2024 года, после того как инженеры нашли повреждённые колонны. Город его снёс, сделал временную открытую парковку, которую закончили в начале 2026 года, и теперь изучает, что построить там и на месте старого здания банка на 400 Manhattan Beach Boulevard.

У жителей есть несколько вариантов. Ночные разрешения на парковки Upper Pier, 26th Street и El Porto стоят $30 за три месяца, не больше двух на адрес. На улицах даунтауна с ограниченной парковкой есть жительская бирка (residential override hangtag): $15 за первую и по $5 ещё максимум за две. Дома на пешеходных улицах и на Strand зависят от гаражей в переулке, так что спросите, сколько машин на самом деле помещается в гараж и где будут парковаться ваши гости в летние выходные.

Я начинаю с топографической съёмки и разрешения на использование земли перед домом. На пешеходной улице или на Strand я хочу видеть, где проходит граница участка, что разрешает зарегистрированное разрешение перед домом и соответствует ли ему то, что там построено.

Дальше история строительства. В трёхэтажном доме с подвалом я поднимаю разрешения на третий этаж, террасу на крыше и подвал и смотрю съёмку высоты, если она есть. Если дом в прибрежной зоне, прошу и прибрежное разрешение. По кондо и таунхаусам читаю CC&R (правила ассоциации владельцев), бюджет и то, как участок поделён между квартирами.

Потом практические вопросы: прибрежный статус участка, если вы когда-нибудь можете захотеть сдавать дом, зона наводнений и отчёт о природных рисках для всего, что близко к песку, и как будет устроена парковка для вашей семьи и гостей. Всё это я делаю до того, как покупатель из другого города сядет в самолёт, на английском или на русском.