Tree Section

Tree Section занимает кусок Манхэттен-Бич к северу от Manhattan Beach Boulevard и к западу от Sepulveda Boulevard, до Rosecrans Avenue на границе с Эль-Сегундо. На западе он граничит с Sand Section по зелёной полосе Veterans Parkway, а к северу от Marine Avenue по Bell Avenue. Генплан города описывает его так же и отмечает, что авеню к востоку от Pacific Avenue названы в честь деревьев, отсюда и название. В нём перечислены Palm, Walnut, Pine, Elm и Oak. Через район проходят ещё Maple и Laurel.

В кодексе зонирования район значится как Area District II. Эта зона захватывает и районы к востоку от Sepulveda, но название Tree Section на шоссе кончается, и наша карта проводит границу так же. В MLS брокеры относят район к области 143. По городской карте участков здесь около 3 160 участков, и почти все они зонированы под частные дома.

Об одном углу спорят. Кварталы вокруг Grandview Avenue у Sand Dune Park генплан относит к Tree Section, а карта зонирования ставит их в Area District III вместе с пляжными кварталами. Наша карта идёт по линии зонирования, поэтому эти кварталы описаны в гайде по Sand Section.

Area District II разрешает 26 футов (около 8 м) и два этажа. Высоту считают от средней отметки четырёх углов участка, а над землёй прямо под собой ни одна часть дома не может подниматься больше чем на 20% сверх предела, то есть выше примерно 31 фута (около 9,4 м). На участке площадью 4 800 кв. футов (около 445 м²) и меньше площадь дома ограничена 0,7 от площади участка, то есть около 3 250 кв. футов (около 300 м²) на обычном участке в 4 650 кв. футов. До 400 кв. футов (около 37 м²) гаража и подвал, полностью ушедший под землю, в этот предел не входят. Отступ от улицы нужен 20 футов (около 6 м). В кодексе сказано, что пределы высоты и площади нельзя поднять без голосования всего города.

У деревьев своё правило. В Area District I и II защищённым считается любое дерево, кроме лиственных плодовых и пальм Washingtonia, если его ствол хотя бы частично стоит во дворе перед домом (а на угловом участке и во дворе со стороны боковой улицы) и в диаметре 12 дюймов (около 30 см) или больше на высоте 4,5 фута (около 1,4 м). Чтобы убрать или пересадить такое дерево, нужны разрешение города и план по деревьям, а любой проект дороже половины стоимости постройки всего дома обязан посадить хотя бы одно новое дерево в ящике 36 дюймов (около 90 см). Город впервые принял это правило для Tree Section в 1993 году, потом распространил его дальше, а в мае 2026 года городской совет обсуждал штрафы за нарушения.

Жильё можно добавить. По городским правилам SB 9 на участке под частный дом можно поставить два основных дома и вместе с ADU до четырёх единиц жилья, с отступами 4 фута (около 1,2 м) сбоку и сзади и тем же пределом высоты 26 футов. Жильё, построенное так, нельзя сдавать меньше чем на 30 дней. В апреле 2025 года город ещё и обновил свои правила по ADU (второму дому на участке) под закон штата.

Вдоль западной стороны района идёт Veterans Parkway. Это зелёная полоса на 21 акр (около 8,5 га), устроенная в 1986 году на бывшей полосе отвода железной дороги Santa Fe; в 1998 году её переименовали из Manhattan Parkway, а беговая дорожка на ней тянется около полутора миль (около 2,4 км) на юг до границы Хермоса-Бич. Через Valley Drive лежит Live Oak Park, открытый в 1939 году: шесть освещённых теннисных кортов, два поля, площадка для собак, скаутский дом Scout House и общественный центр Joslyn Community Center, а каждый октябрь город проводит там ярмарку Old Hometown Fair. В Sand Dune Park на 33rd Street на дюну забираются по онлайн-брони.

От середины Tree Section до пирса меньше мили (около 1,6 км), а от угла Rosecrans и Sepulveda около полутора миль. Продукты и повседневные дела в основном на Sepulveda и в торговом центре Manhattan Village через шоссе, а Polliwog Park и средняя школа примерно в полумиле (около 800 м) за Sepulveda по Manhattan Beach Boulevard.

На некоторых улицах стоят знаки парковки по разрешениям. Город ведёт программу парковки для жителей Tree Section на тех улицах, жители которых сами об этом попросили, до трёх подвесных пропусков на семью. Весь район лежит вне прибрежной зоны (Coastal Zone), поэтому здесь действует городской запрет на аренду короче 30 дней.

Всё начинается с участка. Мне нужны съёмка границ (survey), точная площадь и расчёт площади дома, потому что на участке меньше 4 800 кв. футов каждый квадратный фут земли даёт 0,7 квадратного фута дома. Если план снести и построить заново или добавить дом по SB 9 или ADU, я заранее проверяю отступы и отметки четырёх углов.

Потом деревья. Если перед домом стоит большое дерево, выясните, защищено ли оно, прежде чем строить планы на его вырубку, и заложите в бюджет новое дерево в ящике 36 дюймов при большом ремонте. После этого школа: получите от округа письменно, за какой начальной школой закреплён точный адрес.

И я прохожу по кварталу вместе с покупателем: насколько близко Sepulveda или Rosecrans, есть ли на улице парковка по разрешениям, сколько домов рядом сейчас строится. Делаю это на английском или на русском, а если вы за границей, присылаю вам эту прогулку на видео.