Old Torrance

С Old Torrance начался город, и большинство домов здесь построены в первые четыре десятилетия его жизни. В 1912 году основатель Джаред Сидни Торранс поручил Фредерику Лоу Олмстеду-младшему спланировать промышленный городок на земле ранчо к востоку от Редондо-Бич, а штатным архитектором стал Ирвинг Гилл. Их участок на 109 кварталов, с отдельными жилыми, торговыми и промышленными частями, до сих пор хорошо виден на карте.

Границы мы проводим так же, как городская зона Torrance Tract overlay: Dominguez Street на севере, Western Avenue на востоке, Plaza del Amo и Carson Street на юге и Crenshaw Boulevard на западе. Осью района служит El Prado Avenue, бульвар с зеленью посередине, который Олмстед направил на гору Сан-Антонио. Он выходит в сетку даунтауна на Sartori, Cabrillo и Marcelina Avenue. Заводские кварталы к северу от Dominguez были частью того же плана, но жилья там нет.

В даунтауне сохранились две постройки Гилла. Его вокзал Pacific Electric 1912 года по-прежнему стоит на Cabrillo Avenue, хотя ресторан Depot, который занимал его с 1991 года, объявил о закрытии 30 сентября 2026 года. Его бетонный железнодорожный мост 1913 года над Torrance Boulevard с 1989 года внесён в Национальный реестр исторических мест. Torrance High School, открытая в 1917 году и тоже внесённая в реестр, занимает юго-западный угол у Carson Street.

Жильё здесь в два слоя. По данным окружного асессора, в районе около 790 частных домов, 93 процента из них построены с 1910 по 1949 год, и около 950 кондо и таунхаусов, в основном 1990-х и 2000-х, у даунтауна. Ещё на 325 участках стоят дуплексы, а примерно на 230 здания на три квартиры и больше. Цены ниже, чем в районах Торранса на холмах и у побережья.

Исторической зоной Old Torrance не объявлен, но здесь действуют два набора правил. В 2017 году город принял план охраны исторического наследия (Historic Preservation Plan) и с октября 2022 года присвоил десяти домам статус местных памятников. Отдельно действует Torrance Tract overlay: снос, изменение фасада и большие пристройки у обследованных старых домов уходят на рассмотрение Planning Commission, городской комиссии по планированию.

Жилые кварталы застроены довоенными домами по прямой сетке улиц. Первыми жилыми улицами были Gramercy и Andreo. По данным асессора, типичный частный дом построен около 1927 года, в нём около 1 230 кв. футов (около 114 м²), а участок около 5 100 кв. футов (около 470 м²); половина участков укладывается в диапазон от 4 500 до 5 800 кв. футов. Здесь бунгало крафтсман, коттеджи в стилях Spanish Colonial Revival и Mission Revival, несколько тюдоровских домов и дома попроще конца 1930-х и 1940-х, на улицах со взрослыми деревьями.

Состояние домов различается сильнее, чем стиль. После века перестроек цену определяют сохранность оригинальных деталей, узаконенные пристройки и состояние фундамента, крыши и систем, а не площадь. Город присвоил десяти домам статус местных памятников: первому на Arlington Avenue в октябре 2022 года, последнему на Andreo Avenue в июне 2026-го, остальные стоят на Acacia, Gramercy, Post, El Prado и Sonoma. Без письменного согласия владельца статус не присваивают.

Вторая половина жилья новее. Около 950 кондо и таунхаусов стоят у даунтауна и вдоль больших улиц, и примерно четыре из пяти построены с 1990 по 2009 год. Обычно с них в районе и начинают, и в сентябре 2026 года они составляли большинство объявлений.

Эти правила застают покупателей врасплох, поэтому начните с них. Torrance Tract overlay, статья 49 городского кодекса о зонировании, распространяется на жилые участки старого городка, где стоит дом, который обследование 2011–2013 годов признало значимым (contributing) или значимым с изменениями (altered-contributing). На таких участках снос любой части старого дома, изменение уличного фасада, новый съезд с тротуара под подъездную дорожку или застройка больше 0,5 от площади участка (FAR), включая гараж, требуют рассмотрения в Planning Commission. Новая кровля из материалов той эпохи, исторически точные окна, заборы и отдельно стоящая хозяйственная постройка его не требуют. Прежде чем писать оффер, спросите в Planning Division, как обследование оценило дом.

Второй слой касается памятников и исторических зон. По постановлению 2017 года работы снаружи дома со статусом памятника или внутри объявленной исторической зоны проходят историческую экспертизу, а договор Mills Act о снижении налога на недвижимость можно заключить только после присвоения статуса. Ни одной исторической зоны пока не объявлено. Город вынес на общественное обсуждение проект обновлённого плана, который распространит его на коммерческие здания даунтауна.

Дальше возраст. В домах 1910–1940-х годов бывают исходные фундаменты, старая проводка и трубы, а пристройки разного качества. Я бы проверил конструкцию, крышу, канализационный отвод до улицы (sewer lateral) и инженерные системы и выяснил, какие прошлые работы делались с разрешениями. На любой дом, который ещё не переделывали, я бы заложил настоящий бюджет на ремонт.

Нефтезавод ближе, чем ожидает большинство покупателей. Torrance Refinery, которым с 2016 года управляет PBF Energy, купившая его у ExxonMobil, занимает кварталы между 190th Street и Del Amo Boulevard. Его южный забор меньше чем в полумиле (около 800 м) к северу от Dominguez Street и меньше чем в миле (1,6 км) от El Prado. При взрыве 18 февраля 2015 года обломки едва не попали в резервуар с десятками тысяч фунтов модифицированной плавиковой кислоты. В 2019 году South Coast AQMD, окружное управление по качеству воздуха, отложило предложенное правило, которое могло постепенно вывести эту кислоту из оборота, и вместо него приняло от завода обязательства по безопасности. Газ на факелах завод жжёт до сих пор, и AQMD публикует уведомления об этом на своём сайте.

Городской аэропорт Zamperini Field примерно в 2,5 мили (около 4 км) к юго-западу; треки полётов над вашим кварталом всё равно посмотрите в городском сервисе NoiseLab. FEMA относит весь район к зоне X с минимальным риском наводнения, а карта пожарной опасности штата 2025 года не включает его ни в одну зону.

С большинства улиц до даунтауна, El Prado Park, Torrance High и Wilson Park можно дойти пешком. Для всего, что дальше, нужна машина, а из района выезжают по Torrance Boulevard, Carson Street, Western Avenue и Crenshaw Boulevard.

По региону ездят так: к фривею 405 на север по Crenshaw или Western, к фривею 110 на восток по Carson Street или Torrance Boulevard. Del Amo Fashion Center, около 2,5 млн кв. футов магазинов (около 232 тыс. м²), примерно в двух милях (3,2 км) к западу, на углу Hawthorne и Carson. Транспортный узел Mary K. Giordano Regional Transit Center на 465 Crenshaw Boulevard, сразу за северо-западным углом района, открылся 9 июня 2023 года с парковкой на 250 мест, и оттуда до Union Station ходит экспресс 4X компании Torrance Transit. Здесь же Metro собирается закончить продление линии K: окончательный экологический отчёт вышел в сентябре 2025 года, а запустить движение Metro рассчитывает к 2036 году.