Madison Heights

Madison Heights тянется от California Boulevard на юг до границы с городом Саут-Пасадина и от Marengo Avenue на восток до Lake Avenue и Oak Knoll Avenue. Эти границы город Пасадина ведёт для соседской ассоциации Madison Heights Neighborhood Association, и именно они нарисованы на карте на этой странице. Район входит в 7-й округ городского совета.

Иногда так называют и кварталы между Del Mar и California, но карта ассоциации начинается от California. Северо-восточный угол выходит к магазинам South Lake Avenue и к началу кампуса Caltech, западная граница примерно в квартале от станции скоростного трамвая Fillmore, а южный край доходит до отеля Langham Huntington рядом с Oak Knoll.

Улицы с севера на юг здесь те же, что идут через весь город: Marengo, Euclid, Madison, Oakland, El Molino, Los Robles и Hudson. Эти кварталы выделяет жильё, которое город по частям признал исторически ценным, и то, что почти отовсюду можно дойти пешком до Lake Avenue и до поезда.

Madison Heights целиком историческим районом не считается. В городской ГИС он числится как подходящий, но не утверждённый исторический район (eligible but undesignated landmark district). Это значит, что город наметил его как кандидата, а не что сегодня здесь действуют какие-то правила. В Пасадине исторический район начинается с петиции владельцев, так что всё может измениться, если соседи её соберут.

Четыре небольших исторических района внутри уже проверяют проекты: South Oakland Avenue (дома с 964 по 1050 на South Oakland, утверждён в 2003 году), Madison Avenue (с 615 по 786 на South Madison, январь 2006 года), South Hudson Avenue (с 601 по 805 на South Hudson, октябрь 2006 года) и Magnolia (2018). Marguerita Lane у South Marengo с 2009 года внесена в Национальный реестр как исторический район. В этих исторических районах на работы, которые видно с улицы, нужно получить Certificate of Appropriateness, и только потом город выдаёт разрешение на строительство.

От статуса дома зависят и некоторые денежные вопросы. Дома со статусом contributing в исторических районах и районах Национального реестра, а также отдельно охраняемые дома могут подать заявку в программу Пасадины по закону Mills Act, которая снижает налог на недвижимость; в 2026 году она принимала частные дома с оценочной стоимостью $2 млн или меньше. Раздел участка и дуплексы по SB 9 не распространяются на дома contributing в районе, утверждённом городским постановлением, а в неутверждённых кварталах действуют обычные правила штата.

Pie 'n Burger, закусочная на California Boulevard сразу к востоку от Lake, подаёт бургеры и пироги с 1963 года. На South Lake Avenue, к северу от California, магазины, рестораны и крытая галерея, и там решается большинство повседневных дел.

На юге района стоит Langham Huntington, который открылся в 1907 году как Hotel Wentworth. В 1911 году его купил Генри Хантингтон и в 1914 году открыл снова как Huntington Hotel, а после сейсмической проверки в 1980-х главное здание разобрали и построили заново, и в 1991 году отель открылся опять. С 2008 года он называется Langham. Панели крытого моста Picture Bridge на территории расписал Фрэнк Мур в 1932 году.

К западу от Marengo находится Arlington Garden, бесплатный сад площадью 3 акра (около 1,2 га). Его посадили в 2005 году на земле Caltrans, которую арендует город; там апельсиновая роща и растения, которым нужно мало воды, а открыт он от рассвета до заката. По словам самого сада, от станции Fillmore до него 15 минут пешком.

Сначала, входит ли дом в один из четырёх исторических районов, охраняется ли отдельно или внесён в Национальный реестр и нет ли у него договора Mills Act, который перейдёт к вам. От этого зависит, что вы сможете менять и как будет считаться налог на недвижимость.

Потом бумаги Пасадины перед продажей. До закрытия сделки продавцу нужен Presale Certificate of Completion. Для него нужно подтвердить, что нет самовольных построек больше 120 кв. футов (около 11 м²) и что жилая площадь не больше записанной у оценщика округа на 10% и более; вместо этого можно получить сертификат городской инспекции. Если инспекция найдёт нарушения, продавец может передать их вам через Transfer of Responsibility, так что прочитайте этот документ, прежде чем снимать условия сделки (contingencies).

И наконец деревья и сам дом. Пасадина охраняет местные деревья, например калифорнийский дуб (coast live oak) и калифорнийский платан, если ствол толще 8 дюймов (около 20 см) на высоте 4½ фута (около 1,4 м) от земли, так что пристройку или бассейн придётся планировать вокруг них или получать в городе разрешение убрать дерево. В доме я смотрю фундамент и крепления к нему, канализационную трубу, электрощит и всё, что пристраивали за эти годы без разрешений, и всё это до того, как мы напишем оффер.