Linda Vista-Annandale

Этот гайд про часть Пасадины к западу от Arroyo Seco, между шоссе 210 и 134, до границ с Глендейлом и Лос-Анджелесом. Город Пасадина обозначает её как территорию ассоциации Linda Vista/Annandale Association, и восточная граница проходит по середине Arroyo, так что Rose Bowl и Brookside Golf Club внутри, а музеи и дома на восточном краю каньона уже по соседству.

Названий здесь несколько. Linda Vista пошло от Linda Vista Avenue, главной дороги через холмы, хотя некоторые источники рисуют Linda Vista меньше: от Oak Grove Drive до Colorado Boulevard и к западу от Linda Vista Avenue. Annandale пошло от Annandale Golf Club в каньоне сразу к северу от Colorado, хотя старый посёлок Annandale включал и землю к югу от Colorado, которая теперь поделена между Пасадиной и Лос-Анджелесом. Встречается и San Rafael, но Пасадина называет так несколько разных мест, поэтому в этом гайде его нет.

В кодексе зонирования города San Rafael hillside neighborhood обозначает отдельную надстройку к югу от Colorado Boulevard. Начальная школа San Rafael Elementary стоит на Nithsdale Road, тоже к югу от Colorado. Alta San Rafael Association занимает небольшой участок у Linda Vista Avenue, к северу от шоссе 134. А холмы San Rafael Hills уходят дальше в Глендейл; они носят имя старого ранчо Rancho San Rafael, испанского земельного пожалования, которое в 1784 году получил Хосе Мария Вердуго (José María Verdugo). Если в объявлении написано San Rafael, спросите, какой именно.

Холмы входят в надстройку Hillside Development, главу 17.29 кодекса зонирования Пасадины. На новый дом, на любую новую площадь выше первого этажа или на пристройку к первому этажу от 500 кв. футов (около 46 м²) нужно разрешение Hillside Development Permit. Дом не может подниматься выше 28 футов (около 8,5 м) над склоном ни в одной точке и выше 35 футов (около 10,7 м) от самой низкой точки до верха крыши, застройка участка не больше 35%, а верх дома должен быть как минимум на 30 футов (около 9 м) ниже ближайшего гребня.

Площадь дома ограничена формулой. На участке RS-2 на склоне база составляет 22,5% площади участка плюс 500 кв. футов, она уменьшается, когда средний уклон больше 15%, а на участках от 10 000 кв. футов (около 930 м²) части круче 50% в площадь участка не засчитываются. На участках у края каньона, отмеченных на городской карте откосов Arroyo Seco, за верхней бровкой склона строить нельзя ничего, а на всё в пределах 20 футов (около 6 м) от неё нужно разрешение для склонов.

Второе ограничение: деревья. Пасадина охраняет местные деревья, в том числе калифорнийский дуб (coast live oak), калифорнийский платан и калифорнийский лавр, если ствол толще 8 дюймов (около 20 см) на высоте 4½ фута (около 1,4 м) от земли. А раздел участка и дуплексы по SB 9 в зонах очень высокой пожарной опасности идут с дополнительными условиями, так что уточните в городе, прежде чем на них рассчитывать.

Rose Bowl открылся в октябре 1922 года по проекту Майрона Ханта и с 1987 года числится национальным историческим памятником. Он вмещает 89 702 зрителя, UCLA играет здесь домашние матчи с 1982 года, а на Олимпиаде 2028 года здесь должны пройти матчи за золотые медали по футболу. Во второе воскресенье каждого месяца территорию занимает блошиный рынок, как и с 1967 года.

Вокруг стадиона городской Brookside Golf Club с двумя полями на 18 лунок, C.W. Koiner и E.O. Nay, по проекту Уильяма П. Белла. Brookside Park чуть южнее занимает 61,1 акра (около 25 га): стадион Jackie Robinson Stadium, освещённые поля для софтбола и большое универсальное поле, а рядом Rose Bowl Aquatics Center и детский музей Kidspace Children's Museum. Городской маршрут Rose Bowl Loop идёт вокруг стадиона и поля для гольфа; это часть 22 миль (около 35 км) троп в Arroyo Seco Пасадины, открытых от рассвета до заката.

Большие события приводят в Arroyo и на окрестные дороги толпы и пробки. Прежде чем покупать у Rose Bowl, проедьте свой маршрут в день матча или в воскресенье блошиного рынка. Colorado Street Bridge длиной 1 467,5 фута (около 447 м), открытый в декабре 1913 года, пересекает Arroyo сразу к югу от шоссе 134 у южной границы района.

Сначала страховка. В первые дни эскроу я запрашиваю письменные предложения на точный адрес, а у продавца документ о защитной полосе, который закон штата требует в этой зоне. Потом история разрешений: разрешения для склонов, пристройки, подпорные стены и земляные работы, в сравнении с тем, что построено на самом деле и что записано у оценщика округа.

Действует и программа Пасадины перед продажей. До закрытия сделки продавцу нужен Presale Certificate of Completion. Для него нужно подтвердить, что нет самовольных построек больше 120 кв. футов (около 11 м²) и что жилая площадь не больше записанной у оценщика на 10% и более; вместо этого можно получить сертификат городской инспекции. Если инспекция найдёт нарушения, продавец может письменно передать их вам, так что этот документ прочитайте.

Потом грунт. На склоне я хочу заключение геотехника по подпорным стенам, дренажу и любым трещинам и смотрю карту наводнений: две из трёх точек, которые я проверил, в зоне FEMA X, а третья, на склоне, оказалась в зоне D, то есть риск наводнения там не определён. Дом и склон я прохожу вместе с вами до того, как мы напишем оффер.