Mello-Roos в Ирвайне по районам

Mello-Roos это спецналог, из которого платят за улицы, парки, ливневую канализацию и школы, нужные новому району ещё до того, как в нём кто-то поселится. Калифорния приняла этот закон в 1982 году в ответ на Proposition 13, чтобы у городов и школьных округов был способ оплачивать новое строительство. Юридически такая зона называется Community Facilities District, или CFD. Она выпускает облигации, чтобы построить всё заранее, а дома внутри неё каждый год погашают их спецналогом в налоговом счёте Orange County.

В Ирвайне ты встретишь три вида таких платежей. У города три настоящие зоны Mello-Roos, и самая крупная из них, с большим отрывом, CFD 2013-3 в Great Park. Ещё у города есть округа спецсборов по законам штата 1913 и 1915 годов: так большинство районов, построенных с середины 1990-х, финансировали улицы и коммуникации, обычно по просьбе Irvine Company как владельца земли. Школьные округа Irvine Unified и Tustin Unified ведут собственные зоны Mello-Roos для школ в новых районах. Все они попадают в один налоговый счёт, и почти все называют их одним словом Mello-Roos.

Поэтому настоящий ответ зависит от района, а в новых районах ещё и от квартала. В самых старых районах таких строк обычно нет совсем. У дома в Woodbury или Quail Hill может быть сразу и городской спецсбор, и школьный налог.

С 1990-х улицы и коммуникации большинства новых районов Ирвайна финансировали через городские округа спецсборов. Город описывает это просто: перед застройкой района Irvine Company как владелец земли обычно просила создать округ, чтобы покрыть расходы на старте. Работы оплатили облигации, проданные инвесторам, а каждый участок погашает свою долю ежегодным спецсбором в налоговом счёте. В нынешнем списке города у каждого такого округа указан его район.

Многие из этих домов отдельной строкой платят ещё и школьный налог Mello-Roos округу Irvine Unified. Его CFD 01-1, который в отчётах для штата называется South Irvine Communities, охватывает Quail Hill, Shady Canyon и Turtle Ridge, и облигации по нему должны быть погашены 1 сентября 2038 года. Когда школьный совет рефинансировал их в 2024 году, он сохранил эту дату и не продлил сам налог. Woodbury платит в CFD 04-2, разделённый на две подзоны (improvement areas): облигации по нему впервые выпустили в 2006 году, и теперь они гасятся до сентября 2036 года.

Часть старых групп спецсборов уже погашена, а облигации округа часто продавали группами, по мере застройки каждой очереди. Поэтому две улицы в одном районе могут перестать платить в разные годы, и поэтому я не доверяю ответу о сроке окончания для всего района сразу.

Дома в Great Park Neighborhoods, построенных на месте бывшей авиабазы морской пехоты El Toro, платят спецналог Community Facilities District 2013-3. Город создал эту зону в 2013 году вместе с главным застройщиком, Heritage Fields El Toro, чтобы оплатить основные улицы, коммуникации, ливневую канализацию, парки и тропы, а также строительство и содержание самого Great Park. Доступное жильё (affordable units) от налога освобождено, а жители получают приоритет и скидки в парке, потому что платят в эту зону.

Зона разделена на подзоны со своими ставками и облигациями, и у районов они свои: Pavilion Park это подзона 1, Beacon Park 4, Parasol Park 8. В Parasol Park налог зависит от площади и типа дома, а не от его стоимости. Для масштаба: в документах по облигациям 2018 года спецналог на 2018/19 финансовый год там был примерно от $4 600 в год за сблокированный дом площадью от 1 200 до 1 399 кв. футов до примерно $9 200 за отдельный дом от 2 950 до 3 199 кв. футов. Максимум может расти до 2% в год.

Теперь о части, которая не заканчивается. Город пишет, что облигации обычно гасятся около 40 лет, после этого сумма снижается примерно на 65–82%, а остаток взимается бессрочно на содержание. В Parasol Park рост на 2% в год идёт до 2058/59 финансового года. Потом около трёх четвертей налога перестают взимать, а оставшаяся часть на обслуживание может расти на 3% в год. Досрочно погасить можно только ту часть, которая заканчивается.

Сроки могут сдвигаться. В 2024 году город рефинансировал облигации Pavilion Park 2014 года и привлёк около $20 млн на проекты в зоне, отчасти за счёт того, что перенёс последний срок погашения с 2049 на 2054 год. Город также пишет, что будущие выпуски облигаций сумму налога не увеличат. Что касается школ, в таблице пересекающихся долгов в документах по облигациям Parasol Park 2018 года есть облигации водного округа и нет школьной зоны Mello-Roos.

Налог Mello-Roos утверждают голосованием ещё до того, как продана большая часть домов. Если внутри будущей зоны меньше 12 зарегистрированных избирателей, а на пустой земле так обычно и бывает, голосуют владельцы земли, по одному голосу за акр, и для налога нужны две трети голосов. На практике его одобряет застройщик, а каждый следующий владелец получает его вместе с домом, потому что налог обеспечен залогом (lien), записанным на участок.

Сумма не привязана к стоимости дома. Закон штата называет его спецналогом, а не спецсбором, и разрешает делить его по любой разумной формуле. Для дома максимум может расти не больше чем на 2% в год, а у части, которая платит за объекты, должен быть последний налоговый год, который указывают при создании зоны. Налог на текущее обслуживание можно сделать бессрочным.

Городской спецсбор устроен иначе. По законам 1913 и 1915 годов на каждый участок ложится фиксированный залог в размере его доли в стоимости работ, а конституция штата ограничивает эту долю той особой пользой, которую участок реально получает. Участок выплачивает её ежегодными взносами в налоговом счёте, пока облигации не погашены, и потом строка исчезает.

Не каждая лишняя строка в счёте в Ирвайне относится к этим двум. Measure E это школьные облигации, одобренные избирателями и начисляемые от оценочной стоимости, а в документах по облигациям Great Park 2018 года видны ещё налоги водного округа Irvine Ranch Water District, которые считают от стоимости земли. Ни то, ни другое не Mello-Roos.

Начни с текущего счёта, его можно открыть на taxbill.octreasurer.gov. Налоги Mello-Roos и спецсборы стоят в разделе Special Assessment Charges, где Orange County теперь печатает настоящее название облигаций, а для каждого ведомства, которое начисляет платёж, в счёте указан телефон.

Для карты есть OC Tax Map округа на taxmap.octreasurer.gov. Искать можно по адресу или прямо на карте, и она показывает базовый налог и каждый особый платёж на участке, включая Mello-Roos, с телефоном ведомства. Для зон CFD там бывают видны год создания, срок облигаций и то, на что идут деньги. Официальной карты Mello-Roos только по Ирвайну я не знаю: город перечисляет свои округа по названиям районов, а школьные округа ведут свои записи, так что ближе всего к такой карте этот поиск округа по участкам.

Потом запроси официальные уведомления. При перепродаже продавец обязан добросовестно постараться получить их от каждого ведомства, которое начисляет на дом налог Mello-Roos или спецсбор по закону 1915 года. Ведомство должно выслать уведомление за пять рабочих дней и может взять до $15 за уведомление Mello-Roos или до $10 за уведомление о спецсборе. В уведомлении Mello-Roos указаны максимальный налог, на сколько он может расти и последний налоговый год для части на объекты, а также налог на обслуживание, если он бессрочный. В формах штата также сказано, что покупатель может расторгнуть договор в течение трёх дней после получения уведомления лично или пяти дней после его отправки по почте. При покупке нового дома застройщик обязан дать тебе уведомление на подпись до того, как ты подпишешь договор.

Два пробела, о которых стоит знать. В уведомлении о спецсборе нет даты окончания, поэтому по городскому округу я звоню в мэрию по номеру 949-724-6000, прошу финансовый отдел (Fiscal Services) и спрашиваю, когда погашаются облигации этого участка. А закон о раскрытии информации не обязывает агентов искать округ, о котором они не знали, поэтому я сам открываю счёт, а не жду пакета раскрытий. В части северного Ирвайна, которая относится к Tustin Unified, поиск на specialdistricttransparency.com/tusd показывает текущий налог участка, номер CFD и последний год налога.