Venice

Рабочие Кинни начали копать в 1904 году, и в его Venice of America было семь каналов общей длиной почти две мили (около 3 км). Их больше нет. С 1 июля 1929 года город начал их засыпать: Coral Canal стал Main Street, Aldebaran стал Market Street, Venus превратился в San Juan Avenue, а Lion в Windward Avenue. Каналы, которые сохранились, принадлежали отдельному соседнему посёлку Short Line Beach, законченному в январе 1906 года. Они уцелели, потому что жителей там было слишком мало, чтобы оплатить сбор за засыпку.

Остались Carroll, Linnie, Howland и Sherman, которые идут с востока на запад, соединяющий их Eastern Canal и Grand Canal, связывающий всю систему с лагуной Ballona Lagoon. 30 августа 1982 года эту группу внесли в Национальный реестр как исторический район Venice Canals Historic District, а сама вода числится историко-культурным памятником Лос-Анджелеса № 270. Город углубил каналы и заново построил берега и дорожки, работы закончились в 1993 году.

К каналам выходят 383 участка. Каналы принадлежат городу как общественная полоса отвода и охраняются как природная среда, дорожки перед домами открыты для всех, кто идёт мимо, а по воде можно плавать только на лодках без мотора вроде каноэ. Coastal Commission ограничила число частных причалов 175. Правила застройки здесь строже, чем в остальном Venice: 22 фута (около 6,7 м) высоты в пределах 10 футов (3 м) от канала, дальше от воды до 30 футов (около 9 м), открытый передний двор со стороны воды не меньше 450 кв. футов (около 42 м²), три парковочных места для дома на участке уже 40 футов (около 12 м), и участки объединять нельзя.

В конце сентября 2026 года на каналах продавались шесть частных домов, примерно от $1,9 млн до $4,5 млн. Выставлялось и несколько небольших доходных домов на Grand Canal.

Abbot Kinney Boulevard служит району главной улицей магазинов и ресторанов. В 2012 году журнал GQ назвал её самым классным кварталом Америки, а ассоциация местного бизнеса до сих пор каждый месяц устраивает First Fridays с 17:00 до 21:30. Gjelina работает здесь с 2008 года, а Intelligentsia и Salt & Straw стоят в квартале друг от друга, в районе 1300-х номеров. Прибрежный план города предусматривает на этой улице счётчики парковки на четыре часа, так что гостям придётся платить за стоянку.

Набережная называется Ocean Front Walk и тянется вдоль песка больше чем на две мили. Городской департамент Recreation and Parks пишет, что Venice Beach принимает больше десяти миллионов гостей в год, и называет его самым посещаемым местом из всех, которыми управляет. Muscle Beach стоит на песке с 1963 года, скейтпарк открылся в 2009 году, а в 2007 году соседи вернули на место вывеску Venice над Windward. Аркады вдоль Windward Avenue сохранились от городка Кинни и числятся историко-культурным памятником города.

Если вы живёте в нескольких кварталах от набережной или Abbot Kinney, вы почувствуете эти толпы в летние выходные, в основном как чужие машины на вашей улице и шум до вечера. Чуть дальше от моря или на каналах быстро становится тихо.

Почти весь Venice, всё к западу от Lincoln Boulevard и ещё Oxford Triangle сразу к востоку от него, входит в прибрежную зону (Coastal Zone), и у Venice до сих пор нет сертифицированной местной прибрежной программы (Local Coastal Program). Coastal Commission сертифицировала для Venice план землепользования (Land Use Plan) 14 июня 2001 года, а город с 1999 года применяет Venice Coastal Zone Specific Plan, пересмотренный в 2004 году, но полную программу так и не закончили. Управление планирования начало её обновление в 2015 году и сообщило, что рассчитывает выпустить проект для общественного обсуждения во второй половине 2026 года. До тех пор на большую часть нового строительства, крупных ремонтов и многие смены назначения нужен coastal development permit, а проекты у самого пляжа, в том, что город называет зоной двойной юрисдикции (dual permit jurisdiction area), идут ещё и в Coastal Commission.

Specific Plan задаёт высоту по частям района. В North Venice плоская крыша может подниматься до 30 футов (около 9 м), а крыша сложной формы до 35 футов (около 10,7 м). В Oakwood, Milwood и Southeast Venice это 25 и 30 футов. На каналах 22 фута у воды. В прибрежной зоне действует и закон штата Mello Act, который ограничивает снос или перепрофилирование жилья, где живут арендаторы с низким и средним доходом.

На карте FEMA каналы лежат в зоне AE с базовой отметкой паводка 8 футов (около 2,4 м) в точках, которые я проверял, а песок в зоне VE. По нашему подсчёту около 950 из примерно 5 200 участков под частными домами в Venice попадают в эту зону AE, в основном вокруг каналов и в кварталах к востоку от Grand Canal. Каналы зависят от двух приливных затворов, у мола Marina del Rey и у Washington Boulevard, и ни один из них FEMA не сертифицировала как защиту от наводнений. В августе 2017 года из-за неисправности затвора в Marina каналы затопило до тротуаров.

Исследование города 2018 года об угрозе подъёма моря показало, что больше 750 участков, в основном жилых, могут затопить уже сегодня, если затвор откажет во время экстремального прилива. При подъёме моря на 6,6 фута (2 м) под угрозой больше 4 000 участков. То же исследование говорит, что широкий пляж пока защищает большую часть Venice от волн.

25 сентября 2026 года в наших границах Venice было 273 активных объявления. Из них 131 частный дом просил примерно от $1,27 млн до $13,9 млн, а половина домов (без самых дешёвых и самых дорогих) от $2,4 млн до $4,5 млн. Кондо было 77, примерно от $740 тыс. до $7 млн, большинство от $1 млн до $2 млн. Ещё продавались около 50 дуплексов, фоурплексов и небольших многоквартирных домов, примерно от $1 млн до $10 млн.

По любому дому в Venice я начинаю с истории разрешений, потому что здесь очень многое перестроено: coastal development permit, условия Coastal Commission, записанные в титуле, и совпадает ли площадь в объявлении с той, что утвердили. Потом наводнения. Для всего, что рядом с каналами, я поднимаю зону FEMA и сертификат высотной отметки (elevation certificate) и получаю расчёт страховки от наводнения до того, как мы пишем оффер.

Дальше я проверяю сам квартал: парковку и выезд в переулок, стоит ли дом на пешеходной улице и в порядке ли у него разрешение на занятие полосы, и какими ближайшие несколько кварталов бывают ночью. В доходной недвижимости я подтверждаю статус по стабилизации аренды и положение с арендаторами, потому что Mello Act и правила аренды определяют, что вы сможете сделать потом.