Покупка дома в Лонг-Бич

Их восемнадцать, и правила там строже, чем ждёт большинство покупателей.

Городской совет Лонг-Бич утвердил 18 исторических зон, и в них входят районы, куда покупатели хотят больше всего: California Heights, Bluff Park, Belmont Heights, Bluff Heights, Rose Park, Carroll Park, Wrigley и другие. В одном только California Heights около 1 500 домов, в основном в стиле Spanish Colonial Revival конца 1920-х.

Внутри зоны на любое изменение фасада нужен Certificate of Appropriateness, то есть согласие города. Многих подводит то, что это касается и работ, для которых обычное разрешение на строительство не требуется. Окна, двери, материал кровли, цвет некоторых деталей, забор: всё проверяют на соответствие архитектурному периоду дома и на то, как это сочетается с соседними историческими домами.

Порядок зависит от масштаба. Небольшие переделки, пристройки меньше 250 кв. футов (около 23 м²), дополнительные жилые блоки (ADU) и солнечные панели считаются мелкими работами. Второй этаж или пристройка больше 250 кв. футов уже крупный проект, и его рассматривает Cultural Heritage Commission. Это другие сроки и совсем другая строгость проверки.

Избегать этих районов из-за правил не нужно: именно благодаря им улицы до сих пор выглядят так, как выглядят. Но если в вашей цене заложено, что вы поменяете окна, поднимете крышу или добавите площадь, сначала узнайте, входит ли адрес в зону и что потребует именно ваша переделка. Городской специалист по охране наследия (Historic Preservation Officer) готов неофициально обсудить проект ещё до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

• 18 утверждённых зон, среди них несколько самых востребованных районов
• На изменение фасада нужен Certificate of Appropriateness, даже без разрешения на строительство
• Пристройки до 250 кв. футов, ADU и солнечные панели считаются мелкими работами; второй этаж идёт в комиссию

Дуплексы здесь обычное жильё, и покупка дуплекса совсем не то же самое, что покупка дома.

Дуплексы и небольшие дома на несколько квартир встречаются в Лонг-Бич повсюду, это обычное жильё, а не ниша для инвесторов. Многие покупатели смотрят двухквартирный дом с мыслью жить в одной половине и сдавать другую. Этот план упирается в законы об арендаторах, и разобраться в них лучше до покупки, а не после.

Первое, что нужно знать, играет в вашу пользу, и покупатели из других частей округа это часто упускают: местного закона о контроле аренды в Лонг-Бич нет. В Лос-Анджелесе и Санта-Монике он есть, со своими советами, регистрацией и гораздо более жёсткими ограничениями. Здесь действуют закон штата о защите арендаторов (Tenant Protection Act, AB 1482) и городское постановление Just Cause for Termination of Tenancies. Для покупателя небольшого доходного дома это заметно проще, чем в нескольких милях выше по побережью.

Что эти правила всё же требуют: расторгнуть аренду можно только по причинам, которые прямо перечислены в законе. Если жилец ни в чём не виноват, а сюда входит и случай, когда в квартиру въезжает сам владелец, ему положена компенсация на переезд в размере месячной аренды, или владелец освобождает его от платы за последний месяц.

Есть исключение, о котором стоит знать. Дуплекс, где владелец живёт в одной из квартир как в основном жилье с самого начала аренды и продолжает там жить, под эту защиту не подпадает. Сроки в этой фразе решают всё, и именно такую деталь нужно проверить у юриста по недвижимости для конкретного дома, а не выводить из краткого пересказа.

На практике дуплекс с жильцами проверяют иначе, чем пустой. Попросите текущий список арендаторов с суммами аренды (rent roll), договоры аренды, даты начала каждой аренды и все уведомления, которые жильцам уже вручили. Дом, который окупается по расчётным рыночным ставкам, может выглядеть совсем иначе, когда перед вами реальные договоры.

• Местного контроля аренды нет, в отличие от Лос-Анджелеса и Санта-Моники: с небольшим доходным домом проще
• Закон штата AB 1482 и городское постановление Just Cause всё равно действуют
• При расторжении без вины жильца, в том числе при въезде владельца, положена компенсация в размере месячной аренды
• Дуплекс, где живёт владелец, может попасть под исключение, но всё решают сроки заселения

Лонг-Бич стоит над месторождением Wilmington, и эта история видна в том, как построен город.

Лонг-Бич один из немногих американских городов, под которыми идёт крупная добыча нефти. Месторождение Wilmington входит в число самых продуктивных в стране, и управляет им сам город через свой Department of Oil Properties. Доходы получают штат, город и владельцы прав на недра.

Для покупателя важна история оседания грунта. По мере откачки нефти земля проседала: с 1926 года центр затронутой зоны опустился больше чем на 29 футов (около 9 м), а в 1952 году ещё оседал до 75 см в год. Остановила это большая программа: в пласты стали закачивать солёную воду, чтобы вернуть давление. К 1968 году оседание в историческом центре зоны прекратилось, а сама зона сократилась примерно с 50 до 8 км².

Иначе говоря, это решённая инженерная задача, а не действующая угроза, и так уже больше полувека. Но она многое объясняет в том, как построены части города и откуда берутся некоторые раскрытия. При покупке внимательно прочитайте раскрытие о природных рисках (Natural Hazard Disclosure), посмотрите, нет ли рядом действующей добычи, и любой вопрос о движении грунта задавайте инспектору, а не считайте поводом для тревоги.

• Месторождением Wilmington управляет городской департамент
• В центре зоны земля осела больше чем на 29 футов; закачка воды остановила это к 1968 году
• Прочитайте раскрытие о природных рисках, а вопросы о грунте задайте инспектору

Чем ближе к берегу, тем больше бумаг стоит за видом.

Часть Лонг-Бич входит в зоны затопления FEMA и в прибрежную зону Калифорнии (California Coastal Zone). Для города на побережье ни то ни другое не редкость, и отказываться из-за этого от домов у воды не нужно. Но расчёт по конкретному адресу от этого меняется.

Зона затопления влияет на цену страховки и, если вы берёте кредит, на то, потребует ли банк отдельный полис от наводнения. Прибрежная зона влияет на то, что вам разрешат строить: ремонт и пристройки у берега могут требовать проверки сверх обычного городского разрешения, и сроки от этого растут.

Практический шаг тот же, что и везде в этом гайде. До оффера, а не после, узнайте зону затопления для конкретного участка, получите расчёт страховки, а не примерную оценку, и если собираетесь расширять дом, спросите, как будет выглядеть согласование.

• Зона затопления определяет цену страховки и требования банка
• Проверка в прибрежной зоне может растянуть ремонт и пристройку у воды
• Получите письменный расчёт страховки на конкретный адрес, а не общую оценку

Землетрясение, после которого Калифорния переписала строительные законы, случилось здесь, и город десятилетиями исправлял то, что оно показало.

Землетрясение 1933 года в Лонг-Бич объясняет, почему школы в Калифорнии строят так, как строят. Коронерское жюри тогда прямо написало, что больше всего пострадали кирпичные и каменные здания и именно их обрушение унесло больше всего жизней. Прямо из этого вырос Field Act, который ввёл сейсмические требования к строительству школ по всему штату.

Со своими собственными зданиями город разбирался гораздо дольше. Добровольная программа укрепления неармированной кладки началась в начале 1970-х, позже её сделали обязательной. К началу 1990-х Лонг-Бич насчитал 956 зданий из неармированной кладки, которые при сильном землетрясении могли рухнуть или серьёзно пострадать. За следующие пятнадцать лет 371 из них снесли, остальные укрепили. Последнее, бывший York Rite Masonic Temple на углу Locust и Eighth, укрепили в 2007 году.

Для большинства покупателей это скорее успокаивающая история, чем живая проблема: город по сути довёл дело до конца. Настоящим вопросом это становится, если вы покупаете в старом кирпичном или каменном здании, а на практике это некоторые лофты в центре и перестроенные коммерческие здания. Спросите, какие работы по укреплению делали, когда и есть ли документы. Здание, которое прошло программу, и здание, которое тихо через неё проскочило, это разные покупки.

• Землетрясение 1933 года здесь дало Field Act и калифорнийские нормы для школ
• К началу 1990-х нашли 956 зданий из неармированной кладки; 371 снесли, остальные укрепили
• В кирпичных и перестроенных зданиях просите именно документы об укреплении

Одни из самых строгих правил по шуму в стране, и всё равно самая частая жалоба после переезда.

Аэропорт Лонг-Бич находится внутри города, и по постановлению о шуме (Airport Noise Compatibility Ordinance), принятому в 1995 году, он один из самых строгих по шуму аэропортов в США. Эти правила сохранились по переходному положению федерального закона Airport Noise and Capacity Act 1990 года, поэтому город может вводить ограничения, которые большинству аэропортов по закону недоступны. Учебные полёты вечером ограничены, а официальная цель города в том, чтобы ни один несовместимый с шумом объект поблизости не оказался в зоне CNEL 65 и выше.

Тихо в районах под заходом на посадку от этого не становится. Небольшие самолёты, в основном учебные, кружат над Bixby Knolls, California Heights и соседними улицами по предпочтительному маршруту, который примерно ограничен улицами Cherry, Carson, Clark и Willow. Жители объединились, а группа живущих рядом с аэропортом подала на город в суд: по их словам, лётные школы через лазейку в классификации летают позже, чем задумано постановлением.

Плохими эти районы это не делает. Это одни из самых привлекательных исторических районов города, и люди с удовольствием живут там десятилетиями. Но если шум самолётов вас раздражает, прежде чем решать, постойте у дома в будний день после обеда, а не только тихим воскресным утром. Чаще всего покупатели потом говорят мне, что жалеют, что не проверили именно это.

• Постановление 1995 года делает аэропорт Лонг-Бич одним из самых строгих по шуму в стране
• Небольшие самолёты летают в основном над Bixby Knolls, California Heights и соседними улицами
• Прежде чем решать, приезжайте к дому в будний день после обеда, а не только на показ в выходной

Почти всё, за что любят Лонг-Бич, построено ещё до современных разрешений.

Большая часть самых востребованных домов города построена с 1920-х по 1950-е. Отсюда архитектура, ради которой сюда переезжают, и отсюда же самый частый сюрприз в эскроу: работы, которые когда-то сделали без разрешения или по разрешению, которое так и не закрыли.

Гаражи, переделанные в комнаты, застеклённые веранды, добавленные ванные и нелегальные квартиры в старых домах Лонг-Бич встречаются часто. Иногда им по несколько десятков лет, и жить в них вполне можно. Законными их это не делает, а пристройка без разрешения может повлиять на оценку, страховку, кредит и на то, что вы вправе сдавать.

По любому старому дому поднимите историю разрешений и сравните её с тем, что стоит на участке. Если есть расхождения, узнайте, что нужно, чтобы их узаконить, и заложите это в цену. Работа скучная, но основной реальный риск на этом рынке сидит именно здесь.

• Переделки и пристройки без разрешений часто встречаются в домах до 1960 года
• Площадь без разрешения влияет на оценку, страховку, кредит и возможность сдавать
• Сравните историю разрешений с самим домом до снятия оговорок в договоре

Скучные проверки идут первыми, потому что именно они срывают сделки на позднем этапе.

С покупателями в Лонг-Бич я каждый раз иду по одной и той же схеме. Входит ли адрес в историческую зону. История разрешений в сравнении с тем, что реально стоит на участке. Кто живёт в доме и что на самом деле написано в договорах аренды. Зона затопления и расчёт страховки. Только после этого мы всерьёз выбираем дом.

Старт получается медленнее, и некоторых это расстраивает: хочется сразу ездить по показам. Зато поэтому наши офферы обычно доходят до закрытия, и никто на четвёртой неделе не узнаёт, что для задуманного второго этажа нужно одобрение Cultural Heritage Commission.

Если вы покупаете из другого штата или из-за границы, я делаю эту работу до вашего прилёта, по-русски или по-английски, и в поездке вы смотрите только два-три дома, которые прошли все проверки.

• Историческая зона, разрешения, арендаторы и страховка до показов
• Офферов меньше, но они доходят до конца
• Покупателям издалека я делаю проверки до перелёта, по-русски или по-английски