Кондо в Лонг-Бич

Самое важное, что сейчас нужно проверить в любом кондо в Калифорнии.

Калифорнийский закон SB 326 (статья 5551 Гражданского кодекса) обязывает ассоциации кондоминиумов заказывать осмотр наружных конструкций на высоте у лицензированного инженера-конструктора, инженера-строителя (civil engineer) или архитектора. Это балконы, террасы, лестницы и надземные переходы. Первый срок был 1 января 2025 года. Он прошёл, и ассоциации, которые его пропустили, нарушают закон.

Одно заблуждение встречается постоянно. Закон AB 2579 перенёс срок до 1 января 2026 года для арендных многоквартирных домов, которые подпадают под отдельный закон SB 721. Срок для кондоминиумов он не переносил. Правления ассоциаций, которые думают, что у них ещё есть время, часто ошибаются.

Для покупателя последствия прямые и денежные. Осмотры массово находят проблемы в конструкциях, и ассоциации выставляют целевые сборы (special assessments): сообщают о суммах от десятков тысяч долларов до намного больше ста тысяч с каждой квартиры, а ремонт одного балкона обычно оценивают в $10–25 тыс. Результаты осмотра должны войти и в reserve study ассоциации, то есть в расчёт резервного фонда, поэтому расчёт, сделанный до осмотра, по закону неполный.

А теперь это напрямую касается кредита. По закону SB 410, который действует с 1 января 2026 года, отчёт должен входить в пакет раскрытий продавца. Банки уже отказывали в ипотеке на кондо, если у ассоциации нет действующих документов о безопасности балконов. Значит, это не сюрприз после закрытия, который можно пережить потом. Из-за него может сорваться сама сделка.

• Срок для кондоминиумов был 1 января 2025 года, и AB 2579 его не переносил
• Сообщают о сборах от десятков тысяч до намного больше $100 тыс. с квартиры
• С 2026 года отчёт по SB 410 входит в пакет раскрытий продавца
• Банки отказывают в кредите, если действующего документа нет

Сами по себе ежемесячные взносы почти ничего не говорят.

Покупатели смотрят на сумму ежемесячного взноса, а это самая бесполезная цифра во всём пакете. Низкий взнос не хорошая новость, если за ним десять лет недофинансированных резервов, а высокий взнос не плохая, если за ним здание, которое правда содержат.

Главный документ здесь reserve study: что ассоциация рассчитывает менять, когда и есть ли на это деньги. Крыша, лифты, трубы, окна, а теперь и наружные конструкции, которые SB 326 вытащил на свет. Reserve study, сделанный до осмотра балконов, по закону неполный, поэтому сверьте даты двух документов.

Потом читайте протоколы собраний правления, а не только баланс. Из протоколов вы узнаёте о течи, которую никто не чинит, о споре с подрядчиком или о целевом сборе, который обсуждают, но ещё не утвердили. Последнее очень важно: сбор, утверждённый через неделю после вашего закрытия, оплачиваете вы, а не продавец.

• Взносы сами по себе ничего не говорят; настоящий документ это reserve study
• Проверьте, что reserve study сделан после осмотра по SB 326
• Ищите в протоколах целевые сборы, которые обсуждают, но ещё не утвердили

Некоторые здания не кредитуют по причинам, которые не имеют отношения к вашей кредитной истории.

Ипотеку на кондо выдают с оглядкой не только на заёмщика, но и на весь проект. Здание могут признать non-warrantable, и тогда обычный кредит получить трудно или невозможно, по причинам, на которые вы никак не влияете: один владелец держит слишком много квартир, у ассоциации тонкие резервы или она участвует в судебном споре.

Доля сдаваемых квартир тоже важна, но не так прямолинейно, как обычно рассказывают. По правилам Fannie Mae в уже построенном проекте хозяева должны жить хотя бы в половине квартир, если вы берёте кредит на инвестиционную недвижимость, а если покупаете квартиру, чтобы жить в ней самим, эта проверка не применяется. Сильнее всего доля аренды бьёт по FHA: там для одобрения проекта примерно половина здания должна быть занята владельцами. Так что здание, где много сдают, может тихо лишить вас варианта с маленьким первым взносом, а обычную покупку для себя оставить возможной.

Кредит FHA отдельный вопрос. Если проект одобрен FHA, можно войти с первым взносом всего 3,5%, и для первой покупки это меняет всё. Если нет, такого варианта в этом здании просто не существует, как бы хорошо вы ни подходили по требованиям.

На практике проверяйте, подходит ли проект, заранее, до оффера, и пусть финансы и страховку ассоциации смотрит ваш кредитор, а не вы сами по пакету документов. Узнать на третьей неделе, что здание non-warrantable, это частый и совершенно предотвратимый способ потерять сделку и деньги за оценку.

• Много квартир у одного владельца, тонкие резервы или суд могут сделать здание non-warrantable
• Большая доля аренды в основном закрывает одобрение FHA и кредиты на инвестиционную недвижимость, а не обычную покупку для себя
• Одобрение FHA отдельное, и там, где оно есть, первый взнос может быть 3,5%
• Пусть кредитор проверит проект до того, как вы напишете оффер

Старые башни, перестроенный кирпич и близость океана видны в пакете документов HOA.

Большая часть домов с видом на океан вдоль Ocean Boulevard действительно старая, а это как раз тот случай, где осмотры по SB 326 находят больше всего: десятилетия солёного воздуха на бетоне и стали на высоте. Здание построили ради вида, а счёт у него теперь из-за балкона.

В Downtown есть и перестроенные коммерческие и кирпичные здания. В Лонг-Бич действовала обязательная программа укрепления неармированной кладки, которая шла до 2007 года, поэтому у таких зданий вопрос в том, есть ли документы об укреплении, а не в том, требовалось ли оно.

И наконец, близость к побережью влияет на страховку на уровне ассоциации, а не только на вашу. Премия по общему полису здания входит в ваши взносы, а страховка на калифорнийском побережье резко дорожает. Спросите, сколько ассоциация платит сейчас и сколько платила три года назад, и не сменилась ли страховая компания.

• Старые башни на Ocean Boulevard больше всего рискуют получить замечания по балконам
• В перестроенных кирпичных зданиях просите документы об укреплении кладки (URM)
• Премия по общему полису ассоциации входит в ваш ежемесячный взнос

Документы идут до показа, а не после оффера.

По кондо, прежде чем мы возьмёмся всерьёз, мне нужны четыре вещи: отчёт об осмотре по SB 326 и объём ремонта по нему, текущий reserve study с датой, протоколы правления за последние двенадцать месяцев и подтверждение от кредитора, что проект можно кредитовать.

Порядок не случайный. Три пункта из четырёх сами по себе могут сорвать покупку, и все четыре можно узнать до того, как кто-то потратит деньги на инспекцию или оценку.

Если вы покупаете из другого штата или из-за границы, я прочитаю пакет и расскажу, что в нём на самом деле, по-русски или по-английски, ещё до того, как вы купите билет.

• Отчёт по SB 326, reserve study, протоколы за двенадцать месяцев, одобрение проекта кредитором
• Всё это можно узнать до того, как вы заплатите за инспекцию или оценку
• Покупателям издалека я читаю и пересказываю пакет до поездки