Как купить дом в Лос-Анджелесе

В округе Лос-Анджелес 88 городов, а ещё больше 120 населённых мест не входят ни в один из них. Сам город Лос-Анджелес входит в эти 88, и к нему относятся Venice, Brentwood, Silver Lake, Hollywood и Sherman Oaks. Отдельными городами считаются Санта-Моника, Беверли-Хиллз, Вест-Голливуд, Бербанк, Пасадина, Глендейл и Лонг-Бич. А, например, Marina del Rey не входит ни в один город, и управляет им сам округ.

От того, в каком городе стоит дом, многое зависит. Города сами устанавливают правила аренды, пожарных зон и строительных работ, а некоторые, как город Лос-Анджелес, берут ещё и свой налог на сделку. Поэтому до разговора о цене я проверяю, какой город на самом деле отвечает за участок.

Меня зовут Слава Плошкин, я риелтор из Лонг-Бич. Я работаю по всему Лос-Анджелесу и округу Ориндж вместе с моим брокером Joe Goodman, и этот гайд идёт в том порядке, в каком мы обсуждали бы покупку при встрече.

Вестсайд (Westside) тянется от Санта-Моники и Venice вглубь суши через Brentwood до Беверли-Хиллз, а дальше по побережью лежит Малибу. Кто хочет жить рядом с океаном или работает на Вестсайде, обычно начинает отсюда. Санта-Моника, Беверли-Хиллз и Малибу считаются отдельными городами, а Venice и Brentwood входят в город Лос-Анджелес. У нас есть гайды на русском по Venice, Brentwood, трём районам Санта-Моники (North of Montana, Ocean Park и Sunset Park), по равнинной части Беверли-Хиллз (The Beverly Hills Flats), по Trousdale Estates, Point Dume, Carbon Beach и Malibu Colony.

VeniceBrentwoodГайды по Санта-МоникеГайды по Беверли-ХиллзГайды по Малибу

В середине города лежат Hollywood Hills, Hancock Park, Beverly Grove и Вест-Голливуд, который считается отдельным городом. Это удобный выбор, если хочется жить между Вестсайдом и даунтауном. По каждому из четырёх есть гайд, а на холмах я первым делом проверяю пожарную зону и страховку.

Hollywood HillsHancock ParkBeverly GroveВест-Голливуд

Истсайд (Eastside) в объявлениях обычно означает Silver Lake, Los Feliz и Echo Park, а чуть дальше Highland Park и Eagle Rock. Карта районов Los Angeles Times строже. Silver Lake и Los Feliz она относит к центральному Лос-Анджелесу, а название Eastside оставляет за Boyle Heights, Lincoln Heights и El Sereno. Если тебе нравятся старые дома на холмистых улицах недалеко от даунтауна, я бы искал здесь. У нас есть гайды по Silver Lake и Los Feliz, а также по районам Глендейла и Пасадины чуть севернее. Это отдельные города.

Silver LakeLos FelizГайды по ГлендейлуГайды по Пасадине

Долина (the Valley) означает долину Сан-Фернандо к северу за холмами. Sherman Oaks, Studio City и Encino вдоль Ventura Boulevard входят в город Лос-Анджелес, а соседний Бербанк считается отдельным городом. Если двор и тихая улица тебе важнее пляжа, Долину я покажу первой. У нас есть гайд по Sherman Oaks, а у Studio City и Encino есть свои страницы со всеми домами в продаже. Мой брокер Joe вырос в Долине.

Sherman OaksДома в Studio CityДома в Encino

В даунтауне (Downtown) покупают кондо или лофт, в новой башне или в старом здании, переделанном под жильё. Он подходит, если хочется ходить пешком на работу и в рестораны, а двор не нужен. У кондо документы HOA важны не меньше самой квартиры, о них я пишу ниже.

South Bay объединяет пляжные города (Манхэттен-Бич, Хермоса-Бич и Редондо-Бич), Торранс и города полуострова Палос-Вердес, и все они отдельные города. Тем, кто хочет жить у пляжа в небольшом городе, здесь обычно нравится. У нас есть гайды по Sand Section, Tree Section и Hill Section в Манхэттен-Бич, по трём районам Торранса и по районам Палос-Вердес-Эстейтс и Ранчо-Палос-Вердес. По соседству Лонг-Бич, где я работаю, и по нему есть отдельный гайд для покупателя.

Гайды по Манхэттен-БичГайды по ТоррансуГайды по Палос-Вердес-ЭстейтсГайды по Ранчо-Палос-ВердесПокупка в Лонг-Бич

Школы закрепляют по адресу, поэтому по каждому понравившемуся тебе дому я проверяю закреплённые школы в справочнике самого школьного округа, например в Resident School Identifier округа LAUSD.

Расходами на закрытие (closing costs) называют всё, что ты платишь сверх цены и первого взноса. У покупателя в Лос-Анджелесе это обычно комиссии банка и оценка, плата эскроу или твоя её часть, титульная страховка, регистрация документов и предоплаченные расходы: налог на недвижимость, страховка дома и проценты до первого платежа по ипотеке.

Кто какой расход оплачивает, записывают в договор. По обычаю Южной Калифорнии продавец платит за титульную страховку и налог округа на передачу собственности, а плату эскроу стороны делят между собой, но всё это можно обсуждать.

В черте города Лос-Анджелес со сделки берут ещё и городской налог на передачу собственности, 0,45% от цены. При цене выше $5,4 млн к нему добавляется налог Measure ULA в 4%, а от $10,9 млн ставка ULA составляет 5,5%. Эти пороги действуют для сделок, закрытых после 30 июня 2026 года, и каждый год пересчитываются с учётом инфляции. Кто платит эти налоги, тоже решает договор.

Проси цифры заранее. Банк обязан прислать Loan Estimate в течение 3 рабочих дней после заявки, а эскроу в самом начале может дать предварительный расчёт закрытия. Я прохожу оба документа с тобой построчно и ещё раз, когда придёт Closing Disclosure.

У кондо и многих таунхаусов есть ассоциация владельцев (HOA), которая управляет комплексом и берёт ежемесячные взносы. Продавец обязан передать тебе основные документы ассоциации, справку о текущих взносах и спецсборах, уже одобренные правлением повышения, неурегулированные уведомления о нарушениях и правило о запрете сдавать квартиру, если оно есть. Бюджет и резервы ассоциации я читаю вместе с тобой, пока твоё условие на проверку ещё действует.

В городе Лос-Анджелес обязательная программа укрепления «мягких этажей» (soft-story) касается деревянных зданий в два этажа и выше, построенных по нормам до 1978 года, с парковкой или другим открытым пространством на первом этаже. Здания, где три квартиры или меньше, в неё не входят. Если ты покупаешь кондо в таком здании, я прошу у HOA подтверждение, что укрепление сделано.

Если ты покупаешь дуплекс или небольшой дом с арендаторами в городе Лос-Анджелес, проверь, действует ли на него городское постановление о стабилизации аренды (Rent Stabilization Ordinance). Обычно оно распространяется на сдаваемое жильё в зданиях, построенных 1 октября 1978 года или раньше, включая дуплексы и ADU, и ограничивает повышение аренды и основания для выселения. В Санта-Монике и Вест-Голливуде свой контроль аренды, и наши гайды по этим городам его объясняют.

Гражданство США, грин-карта или виза для покупки не нужны: Конституция Калифорнии даёт негражданам те же права собственности, что и гражданам. При этом покупка не даёт ни визы, ни статуса. Инвесторская грин-карта EB-5 требует вложений в бизнес, который создаёт 10 рабочих мест, и дом для жизни под неё не подходит.

Сложнее с кредитом. Fannie Mae покупает кредиты неграждан, только если заёмщик законно живёт в США, а государственные кредиты FHA с 25 мая 2025 года доступны только гражданам и владельцам грин-карты. Если ты живёшь за границей, остаются отдельные программы для иностранцев (foreign national loans), у каждого банка со своими условиями, или покупка за наличные.

Если ты живёшь в США, а зарплату тебе платит иностранная компания в другой валюте, Fannie Mae может учесть этот доход, если он виден в твоих подписанных американских налоговых декларациях за два года. Документы на другом языке нужно перевести на английский, а доход пересчитывают в доллары.

Как безопасно перевести деньги, подписать документы у консула США, что такое FIRPTA при продаже и как платить налоги со сдачи, я подробно разобрал в отдельном гайде «Как купить дом в Калифорнии из-за границы». Он есть на русском и на английском.